Plus-value immobilière au Maroc : calcul de la TPI 2026
Vendre un riad à Marrakech, c’est souvent l’aboutissement d’une belle aventure. C’est aussi un moment fiscal à préparer. Au Maroc, la plus-value immobilière est taxée au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des « profits fonciers ». Beaucoup de propriétaires parlent encore de « TPI », la taxe sur les profits immobiliers qui l’a précédée.
Dans ce guide, nous reprenons les règles telles qu’elles figurent dans le Code général des impôts (CGI) 2026 : le taux, le minimum d’imposition, la méthode de calcul, les exonérations et le calendrier de déclaration. Nous y ajoutons ce que nous observons concrètement lors des ventes que nous accompagnons.
En bref : le profit foncier net est imposé à 20 % (article 73 du CGI), avec une cotisation minimale de 3 % du prix de cession, due même en l’absence de profit (article 144). La résidence principale occupée depuis au moins 5 ans peut être exonérée, sous conditions. La déclaration et le paiement interviennent dans les 30 jours suivant la cession.
TPI au Maroc : de quoi parle-t-on ?
L’impôt sur les profits fonciers s’applique notamment aux profits réalisés lors de la vente d’un immeuble situé au Maroc ou de droits réels immobiliers. Il concerne les particuliers, résidents comme non-résidents, quelle que soit leur nationalité. Les sociétés relèvent, elles, de l’impôt sur les sociétés.
Pour un acquéreur étranger, c’est un point à intégrer dès l’achat : la manière dont vous documentez votre acquisition et vos travaux aujourd’hui déterminera l’impôt que vous paierez à la revente. Pour une vue d’ensemble de la fiscalité du propriétaire, consultez notre guide de la fiscalité immobilière au Maroc.
Le taux de la plus-value immobilière au Maroc
20 % du profit net
Le profit foncier net est soumis au taux de 20 % (article 73-II-F-6° du CGI).
Une cotisation minimale de 3 % du prix
L’article 144-II du CGI impose un minimum d’imposition qui ne peut être inférieur à 3 % du prix de cession, même en l’absence de profit. Concrètement, vous payez le plus élevé des deux montants :
- 20 % du profit net ;
- 3 % du prix de vente.
C’est le point qui surprend le plus nos clients : un riad revendu au prix d’achat, voire à perte, reste soumis à ce minimum, sauf cas d’exonération.
Comment calculer le profit foncier imposable
L’article 65 du CGI définit la méthode. Le profit net est la différence entre :
- le prix de cession, diminué des frais de cession (annonces, courtage, frais d’actes à la charge du vendeur, indemnités d’éviction, dûment justifiés) ;
- le prix d’acquisition, augmenté des frais d’acquisition, des dépenses d’investissement et de certains intérêts d’emprunt, puis réévalué par un coefficient.
Les frais d’acquisition : forfait de 15 % ou frais réels
Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, conservation foncière, frais d’actes, courtage) sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition, sauf si vous justifiez d’un montant supérieur. Pour mémoire, le détail de ces frais à l’achat est expliqué dans notre guide des frais d’achat immobilier au Maroc.
Les dépenses d’investissement : vos travaux comptent
Le CGI vise les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation et amélioration, dûment justifiées. Pour un riad rénové, c’est souvent le poste décisif. Conservez factures, contrats d’entreprise, autorisations de travaux : sans justificatif, pas de déduction.
Le coefficient de réévaluation
Le prix d’acquisition, augmenté comme indiqué ci-dessus, est multiplié par un coefficient correspondant à l’année d’acquisition. Ces coefficients sont fixés par l’administration fiscale : demandez à votre notaire ou à la DGI celui qui correspond à votre année d’achat.
Exemple illustratif
Prenons un riad acheté 3 000 000 DH, avec 900 000 DH de travaux justifiés, revendu 5 000 000 DH avec 100 000 DH de frais de cession justifiés. Pour rester simple, le calcul ci-dessous n’applique pas le coefficient de réévaluation : celui-ci augmente le coût d’acquisition et ne peut donc que réduire le profit.
- Prix de cession net — Calcul : 5 000 000 − 100 000 ; Montant : 4 900 000 DH
- Prix d’acquisition + frais forfaitaires 15 % — Calcul : 3 000 000 + 450 000 ; Montant : 3 450 000 DH
-
- dépenses d’investissement — Calcul : + 900 000 ; Montant : 4 350 000 DH
- Profit net (avant réévaluation) — Calcul : 4 900 000 − 4 350 000 ; Montant : 550 000 DH
- IR à 20 % (au plus) — Calcul : 550 000 × 20 % ; Montant : 110 000 DH
- Cotisation minimale 3 % — Calcul : 5 000 000 × 3 % ; Montant : 150 000 DH
- Impôt dû — Calcul : le plus élevé ; Montant : 150 000 DH
Ce cas montre l’importance du minimum de 3 % : lorsque la plus-value est faible, c’est lui qui s’applique.
Les exonérations de plus-value au Maroc
L’article 63 du CGI prévoit plusieurs exonérations. Les trois principales pour un propriétaire de riad sont les suivantes.
La résidence principale occupée depuis au moins 5 ans
Est exonéré le profit réalisé sur la cession d’un immeuble destiné à l’habitation principale de son propriétaire depuis au moins cinq ans au jour de la cession. Le logement ne doit pas avoir été loué ni affecté à un usage professionnel. Sont visés :
- l’unique logement de la personne ;
- le logement choisi comme habitation principale si elle en possède plusieurs ;
- pour les Marocains résidant à l’étranger, le logement conservé comme habitation au Maroc (ou occupé gratuitement par le conjoint, les ascendants ou descendants au premier degré).
L’exonération ne peut être obtenue qu’une fois sur cette période de cinq ans, et un délai maximum d’un an après la libération du logement est accordé pour vendre. Le terrain est exonéré dans la limite de cinq fois la superficie couverte.
Attention au seuil de 4 000 000 DH : lorsque le prix de cession dépasse ce montant, un minimum d’imposition de 3 % reste dû sur la fraction du prix qui excède 4 000 000 DH (article 144-II-2°).
Les petites cessions
Est exonéré le profit réalisé par une personne dont les cessions d’immeubles dans l’année civile n’excèdent pas 140 000 DH au total.
Les transmissions familiales à titre gratuit
Les donations entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs sont exonérées de l’impôt sur les profits fonciers (article 63-III).
Ce qui n’est pas exonéré
Un riad exploité en maison d’hôtes ou loué en courte durée ne peut pas bénéficier de l’exonération « habitation principale », puisque le CGI exclut les logements loués ou affectés à un usage professionnel. Une résidence secondaire non plus.
Déclarer et payer : le calendrier
L’article 83 du CGI impose de déposer une déclaration auprès de l’administration fiscale dans les 30 jours qui suivent la cession, avec le versement de l’impôt. Elle doit être accompagnée des justificatifs des frais d’acquisition et des dépenses d’investissement. En pratique, le notaire prépare généralement cette déclaration et retient les fonds nécessaires sur le prix de vente.
Pour replacer cette étape dans l’ensemble du processus de vente, consultez notre guide des étapes de la vente immobilière au Maroc.
Vendeur français ou non-résident : ce qu’il faut savoir
L’impôt est dû au Maroc
La convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970 prévoit que les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés (article 24). Pour un riad à Marrakech, l’impôt marocain s’applique donc.
Et en France ?
La doctrine fiscale française (BOFiP) indique que, pour les biens immobiliers, le droit d’imposer la plus-value est attribué à l’État de situation. La manière dont la plus-value doit, le cas échéant, être déclarée en France ou prise en compte pour le calcul du taux d’imposition est à valider avec un conseiller fiscal. Notre article sur la convention fiscale France-Maroc et l’immobilier détaille ces règles.
Le rapatriement du prix de vente
Si votre achat a été financé en devises et correctement documenté, la réglementation des changes permet le transfert du produit de cession. Pour un bien financé par un crédit en dirhams, l’Office des Changes autorise le transfert du produit net à hauteur de l’apport initial en devises, des remboursements effectués en devises et de la plus-value éventuelle. D’où l’importance de garder, dès l’achat, toutes les preuves bancaires.
Questions fréquentes
Quel est le taux de la plus-value immobilière au Maroc en 2026 ?
Comment éviter la cotisation minimale de 3 % ?
Elle ne s’applique pas lorsque la cession est exonérée : habitation principale depuis au moins 5 ans (avec 3 % sur la fraction du prix au-delà de 4 000 000 DH), cessions annuelles n’excédant pas 140 000 DH, donations familiales.
Faut-il 5 ou 6 ans pour l’exonération de la résidence principale ?
Le CGI 2026 (article 63-II-B) retient une durée d’au moins cinq ans d’habitation principale au jour de la cession, sans location ni usage professionnel.
Les travaux de rénovation d’un riad réduisent-ils l’impôt ?
Oui, s’ils sont dûment justifiés : les dépenses de rénovation et d’amélioration s’ajoutent au prix d’acquisition avant réévaluation.
Dans quel délai déclarer la plus-value ?
Dans les 30 jours qui suivent la cession, en même temps que le paiement de l’impôt. Le notaire s’en charge généralement.
Un Français paie-t-il la plus-value au Maroc ou en France ?
L’impôt marocain s’applique pour un bien situé au Maroc (convention, article 24). Le traitement côté français doit être vérifié avec un conseiller fiscal.
Préparez votre revente avec Klair & Arno
Vous envisagez de vendre votre riad ou vous voulez anticiper dès l’achat ? Nous vous aidons à rassembler les justificatifs utiles, à estimer votre bien au prix du marché et à préparer la vente avec un notaire. Contactez-nous ou découvrez notre accompagnement vendre un riad à Marrakech.
