Vous avez trouvé votre riad, le prix est négocié… et la question arrive : combien faut-il prévoir en plus ? Les frais d’achat immobilier au Maroc ne se limitent pas aux « frais de notaire ». Ils regroupent des impôts versés à l’État, des droits payés à la Conservation foncière, la rémunération du notaire, et selon votre projet, des frais d’agence, de crédit ou d’expertise.
Ce guide fait le tour complet, poste par poste, avec les textes officiels à l’appui. Il complète notre guide de la fiscalité immobilière au Maroc, qui couvre la détention et la revente. Notre objectif : que vous arriviez chez le notaire avec un budget juste, sans mauvaise surprise.
En bref : pour un bien construit (riad, maison, appartement), comptez les droits d’enregistrement de 4 %, les droits de conservation foncière de 1,5 % plus des droits fixes, les honoraires du notaire et leur TVA, et quelques débours. En pratique, nous conseillons à nos clients de prévoir environ 7 % du prix, hors commission d’agence et hors frais de crédit.
Les 4 grands postes des frais d’acquisition
1. Les droits d’enregistrement : 4 % pour un bien construit
C’est le poste le plus important. Selon l’article 133 du Code général des impôts (CGI, publié par la DGI), l’acquisition de locaux construits, qu’ils soient à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif, est soumise au taux de 4 %. Le terrain sur lequel le local est édifié bénéficie du même taux dans la limite de cinq fois la superficie couverte.
Pour un terrain nu ou un bien comportant des constructions destinées à être démolies, le CGI prévoit un taux distinct de 5 %. Un riad déjà bâti relève en principe du taux de 4 %, sous réserve de la qualification retenue dans l’acte.
Les droits sont dus dans un délai de 30 jours à compter de la date de l’acte (article 128 du CGI). En pratique, c’est le notaire qui les calcule, les perçoit et les reverse.
2. Les droits de conservation foncière : 1,5 % + droits fixes
Pour devenir propriétaire opposable aux tiers, la vente doit être inscrite sur le titre foncier auprès de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC). Le barème de l’ANCFCC prévoit un droit de mutation de 1,5 %, auquel s’ajoutent des droits fixes (droit fixe par propriété, établissement du duplicata). Ces montants fixes restent modestes au regard du prix d’un riad.
Si vous financez votre achat par un crédit, l’inscription de l’hypothèque donne lieu à des droits distincts, selon le barème de l’ANCFCC : demandez-en le montant à votre banque et à votre notaire.
3. Les honoraires du notaire et leur TVA
Le notaire rédige l’acte, vérifie la situation juridique du bien, perçoit les droits et procède aux formalités. Ses honoraires sont dégressifs : leur taux diminue à mesure que le prix augmente. Le barème exact applicable à votre dossier doit être confirmé par votre notaire, qui vous remettra un décompte prévisionnel avant la signature.
Les prestations des notaires sont soumises à la TVA (article 89 du CGI). Elles ne figurent pas parmi les opérations au taux réduit de 10 % dans l’édition 2026 du CGI : c’est donc le taux normal de 20 % qui s’applique, sur les honoraires seulement. Pour tout savoir sur le rôle et la rémunération du notaire, consultez notre article dédié aux frais de notaire au Maroc.
4. Les débours et frais administratifs
Timbres, copies, certificats, légalisations, traductions éventuelles : ces frais varient selon le dossier. Demandez toujours au notaire un décompte prévisionnel détaillé dès l’ouverture du dossier.
Les frais à ne pas oublier
La commission d’agence
Au Maroc, la commission d’agence n’est pas fixée par la loi : elle est convenue par contrat, et la partie qui la supporte (vendeur, acquéreur ou les deux) dépend du mandat. Demandez qu’elle soit écrite noir sur blanc avant les visites.
Les frais liés au crédit
Si vous empruntez auprès d’une banque marocaine : frais de dossier, assurance, inscription de l’hypothèque. Pour un non-résident, l’Office des Changes impose que les frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement, conservation foncière) soient réglés en devises ou par débit d’un compte en dirhams convertibles. Notre guide du prêt immobilier au Maroc pour non-résident détaille ces règles.
Les frais propres à un riad
Un riad en médina appelle souvent des dépenses spécifiques avant ou autour de la signature :
- expertise structurelle par un professionnel indépendant ;
- géomètre, si les limites ou la surface doivent être vérifiées ;
- régularisation d’un bien sous melkia (procédure d’immatriculation, avec ses propres droits) : voir notre guide de la melkia au Maroc ;
- traduction assermentée et procurations si vous ne pouvez pas être présent.
Exemple : le coût total d’un riad à 5 000 000 DH
Voici un calcul illustratif pour un riad bâti et titré, acheté 5 000 000 DH sans crédit. Les montants sont des estimations à confirmer par le décompte de votre notaire.
- Droits d’enregistrement — Base : 4 % ; Montant estimé : 200 000 DH
- Conservation foncière — Base : 1,5 % + droits fixes ; Montant estimé : ≈ 75 000 DH + droits fixes
- Honoraires du notaire et TVA à 20 % — Base : barème dégressif ; Montant estimé : selon décompte du notaire
- Débours et formalités — Base : variable ; Montant estimé : selon décompte
- Total hors agence (notre repère) — Montant estimé : environ 7 % du prix, soit ≈ 350 000 DH
Ce repère correspond à la règle simple que nous donnons à nos clients : prévoyez environ 7 % du prix en frais d’acquisition, puis ajoutez séparément la commission d’agence, les éventuels frais de crédit et le budget travaux. Pour construire le budget complet d’un riad, lisez combien coûte un riad à Marrakech.
Qui paie quoi, et quand ?
Côté acquéreur
En règle générale, l’acquéreur supporte les droits d’enregistrement, les droits de conservation foncière, les honoraires du notaire et les débours liés à l’acte d’achat. Le contrat peut prévoir une répartition différente : lisez-le attentivement.
Côté vendeur
Le vendeur supporte l’impôt sur le profit foncier (20 % du profit net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de cession), sauf exonération. Voir notre guide de la plus-value immobilière au Maroc.
Le calendrier type
- Compromis : versement d’un acompte, souvent consigné chez le notaire, et d’une provision sur frais.
- Après la signature : enregistrement dans les 30 jours, puis inscription à la Conservation foncière.
Depuis la loi n° 41-25, publiée au Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026, le compromis de vente immobilier doit lui aussi être établi, sous peine de nullité, par acte authentique, devant notaire ou adoul (article 4 du Code des droits réels).
Bien gérer ses frais : nos conseils
- Demandez un décompte prévisionnel au notaire avant le compromis.
- Conservez toutes les factures : lors d’une revente, le CGI permet de retenir les frais d’acquisition réels s’ils dépassent le forfait de 15 % du prix d’acquisition.
- Documentez l’origine des fonds : si vous venez de l’étranger, payez en devises par virement bancaire et conservez les justificatifs, indispensables pour rapatrier un jour le produit de la vente.
- Anticipez le change : un écart de cours entre la signature du compromis et l’acte modifie votre budget en euros.
Questions fréquentes
Quel est le montant des frais d’achat immobilier au Maroc ?
Pour un bien construit, comptez environ 7 % du prix : 4 % de droits d’enregistrement, 1,5 % de conservation foncière plus des droits fixes, les honoraires du notaire et leur TVA, et des débours. La commission d’agence et les frais de crédit s’ajoutent.
Les droits d’enregistrement sont-ils de 4 % ou de 5 % ?
Pour l’acquisition de locaux construits, le CGI 2026 fixe le taux à 4 % (article 133-I-F). Un terrain nu ou destiné à la démolition relève d’un taux de 5 % (article 133-I-G).
La TVA s’applique-t-elle aux frais de notaire ?
Oui, sur les seuls honoraires du notaire, au taux normal de 20 % selon le CGI 2026. Les droits d’enregistrement et de conservation foncière ne supportent pas de TVA.
Qui paie les frais de notaire au Maroc, l’acheteur ou le vendeur ?
En règle générale l’acheteur, sauf clause contraire. Le vendeur paie de son côté l’impôt sur le profit foncier.
Un non-résident peut-il payer les frais en dirhams ?
S’il finance son achat par un crédit en dirhams, l’Office des Changes impose que les frais soient couverts par cession de devises ou par débit d’un compte en dirhams convertibles. Dans tous les cas, payer en devises facilite le futur rapatriement des fonds.
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