Vous êtes français, vous achetez un riad à Marrakech, et une question revient sans cesse : « Est-ce que je vais payer l’impôt deux fois ? » La réponse tient en grande partie dans un texte : la convention fiscale entre la France et le Maroc, signée en 1970. Elle répartit le droit d’imposer entre les deux pays et organise l’élimination de la double imposition.
Nous ne sommes pas fiscalistes, et chaque situation personnelle mérite l’avis d’un conseiller. Mais en accompagnant chaque année des acquéreurs français, nous avons appris à poser les bonnes questions. Voici, article par article, ce que dit réellement la convention pour un propriétaire immobilier.
En bref : les loyers d’un bien situé au Maroc ne sont imposables qu’au Maroc (article 9). La plus-value de cession est imposable au Maroc (article 24). La France conserve le droit de tenir compte de ces revenus pour calculer le taux de votre impôt (article 25). La convention ne couvre pas l’impôt sur la fortune immobilière : l’IFI français s’applique selon le droit interne.
La convention fiscale France-Maroc en bref
La convention « tendant à éliminer les doubles impositions et à établir des règles d’assistance mutuelle administrative en matière fiscale » a été signée à Paris le 29 mai 1970 et est entrée en vigueur le 1er décembre 1971. Elle a été modifiée par un avenant signé à Rabat le 18 août 1989. Elle couvre les impôts sur le revenu (y compris les plus-values), certains droits d’enregistrement et de timbre, ainsi que l’assistance administrative entre les deux pays.
Avant d’entrer dans le détail, retenez une logique simple : pour l’immobilier, c’est en principe le pays où se trouve le bien qui impose.
Où êtes-vous domicilié fiscalement ?
Tout part de votre domicile fiscal, défini par l’article 2 de la convention :
- vous êtes domicilié là où vous avez votre foyer permanent d’habitation ;
- si vous avez un foyer permanent dans les deux pays, vous êtes réputé domicilié là où se trouve le centre de vos activités professionnelles ;
- à défaut, là où vous séjournez le plus longtemps.
Pour un actif qui vit en France et possède une résidence secondaire à Marrakech, le domicile fiscal reste généralement la France. Pour un retraité qui s’installe à Marrakech, la question doit être analysée avec soin : elle conditionne l’imposition de ses pensions. Notre guide sur la retraite au Maroc aborde ce sujet en détail.
Les loyers de votre riad : imposés au Maroc
La règle : article 9
« Les revenus des biens immobiliers […] ne sont imposables que dans l’État où ces biens sont situés. » Si vous louez votre riad à Marrakech, à l’année ou en courte durée, ces revenus relèvent de la fiscalité marocaine. Les modalités d’imposition au Maroc (régime, taux, déclaration) sont détaillées dans notre article sur l’impôt sur les revenus locatifs au Maroc.
Pas de double imposition, mais un « taux effectif »
L’article 25-1 précise qu’un État ne peut pas inclure dans la base de ses impôts les revenus exclusivement imposables dans l’autre État, mais qu’il conserve le droit de calculer l’impôt au taux correspondant à l’ensemble des revenus. Concrètement, si vous êtes résident fiscal français, vos loyers marocains ne sont pas taxés une seconde fois en France, mais ils peuvent être pris en compte pour déterminer le taux appliqué à vos autres revenus français.
Déclarer son bien au Maroc… et en France
Être imposé au Maroc ne dispense pas un résident français de déclarer ses revenus étrangers à l’administration française, notamment sur la déclaration des revenus encaissés à l’étranger (formulaire n° 2047), pour le calcul du taux effectif. Les modalités déclaratives et l’éventuelle application des prélèvements sociaux sont à valider chaque année avec un conseiller fiscal. Si vous détenez un compte bancaire au Maroc, la France impose aussi de le déclarer.
Et si vous exploitez une maison d’hôtes ?
Lorsque l’activité prend une forme commerciale (maison d’hôtes avec services, société d’exploitation), les règles relatives aux bénéfices d’entreprise et à l’établissement stable (articles 3 et 10) peuvent entrer en jeu. Le montage juridique choisi (en direct ou via une société) change l’analyse : à valider avant l’achat
La plus-value à la revente
L’article 24-1 de la convention prévoit que « les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers […] sont imposables dans l’État où ces biens sont situés ». La doctrine fiscale française (BOFiP) confirme que, pour les biens immobiliers, le droit d’imposer est attribué à l’État de situation.
Pour un riad à Marrakech, c’est donc l’impôt marocain sur les profits fonciers qui s’applique : 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession, sauf exonération. Tout le calcul est expliqué dans notre guide de la plus-value immobilière au Maroc. Les éventuelles conséquences déclaratives en France sont à vérifier avec votre conseiller.
L’IFI : la convention ne vous protège pas
C’est un point souvent mal compris. Selon le BOFiP, la convention franco-marocaine ne vise pas les impositions sur la fortune. Les règles françaises de l’impôt sur la fortune immobilière s’appliquent donc « sans restriction ». Si vous êtes résident fiscal français et redevable de l’IFI, votre riad marocain entre dans votre patrimoine immobilier taxable, selon les règles du droit interne français.
Les droits d’enregistrement lors de l’achat
L’article 26-2 prévoit que les actes portant mutation de biens immobiliers ne peuvent être assujettis à un droit d’enregistrement que dans l’État où ces immeubles sont situés. Vous payez donc les droits d’enregistrement marocains (4 % pour un bien construit), sans droit équivalent en France sur la même acquisition. Pour le reste des démarches d’un acquéreur français, voir notre guide acheter un bien immobilier au Maroc.
Retraités : où sont imposées vos pensions ?
La convention distingue :
- les pensions et rentes viagères (privées) : imposables uniquement dans l’État du domicile fiscal du bénéficiaire (article 17) ;
- les rémunérations publiques : règles spécifiques de l’article 18 bis, issu de l’avenant de 1989, à analyser au cas par cas pour les pensions publiques.
Pour un retraité qui transfère son domicile fiscal à Marrakech, l’enjeu est donc considérable, et doit être préparé avant le départ.
Et la succession ?
Récapitulatif
- Loyers d’un riad à Marrakech — Où est-ce imposé ? : Maroc (taux effectif possible en France) ; Article : 9 et 25-1
- Plus-value de cession du riad — Où est-ce imposé ? : Maroc ; Article : 24-1
- Droits d’enregistrement à l’achat — Où est-ce imposé ? : Maroc uniquement ; Article : 26-2
- IFI — Où est-ce imposé ? : Non couvert : droit interne français ; Article : BOFiP
- Pensions privées — Où est-ce imposé ? : État du domicile fiscal ; Article : 17
Questions fréquentes
Les loyers de mon riad sont-ils imposés en France ?
Non, selon l’article 9, ils ne sont imposables qu’au Maroc. La France peut toutefois en tenir compte pour calculer le taux d’imposition de vos autres revenus (taux effectif, article 25-1).
Dois-je déclarer mon bien au Maroc à l’administration française ?
Si vous êtes résident fiscal français, vous devez déclarer vos revenus de source étrangère, même exonérés, et vos comptes bancaires détenus à l’étranger. Les formulaires précis sont à confirmer chaque année avec votre conseiller.
La convention évite-t-elle la double imposition de la plus-value ?
Elle attribue le droit d’imposer la plus-value au Maroc, pays où se trouve le bien (article 24). Le traitement déclaratif en France est à vérifier avec un conseiller fiscal.
Mon riad entre-t-il dans le calcul de l’IFI ?
Oui, si vous êtes résident fiscal français et redevable de l’IFI : la convention ne couvre pas les impôts sur la fortune, le droit français s’applique.
Je prends ma retraite à Marrakech : où serai-je imposé ?
Les pensions privées sont imposables dans l’État de votre domicile fiscal (article 17). Les pensions publiques obéissent à des règles spécifiques. Le transfert de domicile fiscal doit être préparé en amont.
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