Acheter un bien via une société au Maroc : le guide
« Faut-il acheter mon riad en nom propre ou par une société ? » La question revient souvent, surtout lorsque le projet comporte une activité de location ou de maison d’hôtes, ou lorsque plusieurs associés investissent ensemble. Il n’y a pas de réponse universelle : la société apporte de vrais avantages, mais aussi des obligations et une fiscalité spécifique que l’on sous-estime souvent.
Ce guide vous présente les formes possibles, la fiscalité applicable selon le Code général des impôts 2026, les conséquences à la revente et les situations dans lesquelles une société a réellement du sens.
En bref : une société marocaine (le plus souvent une SARL) peut acquérir un riad. Ses bénéfices relèvent de l’impôt sur les sociétés, au taux normal de 20 %. Attention : la cession de parts d’une société dont l’actif est principalement immobilier est taxée comme une vente d’immeuble, avec des droits d’enregistrement de 5 % depuis la loi de finances 2026. La société se justifie surtout pour une activité d’hébergement ou un projet à plusieurs.
Nom propre ou société : les deux logiques
En nom propre, vous êtes directement propriétaire du riad, inscrit sur le titre foncier. C’est la solution la plus simple pour une résidence secondaire ou une location occasionnelle. Les revenus éventuels relèvent de l’impôt sur le revenu, et la revente de l’impôt sur les profits immobiliers.
Via une société, c’est la société qui est propriétaire et vous détenez ses parts. Le riad devient un actif de l’entreprise, qui l’exploite et en tire un résultat imposable à son niveau. Vos droits passent par vos parts sociales : c’est elles que vous céderez ou transmettrez.
Notre guide de l’achat immobilier au Maroc par un étranger rappelle qu’un étranger peut acheter librement en nom propre un bien titré en zone urbaine : la société n’est donc pas une obligation, c’est un choix.
Les formes de société possibles
- La SARL, éventuellement à associé unique : la forme la plus courante pour un riad exploité. Responsabilité limitée aux apports, fonctionnement relativement souple.
- La société anonyme : plus lourde, réservée aux projets d’envergure.
- La société civile : adaptée à la détention patrimoniale à plusieurs, mais elle ne convient pas à une activité commerciale comme la maison d’hôtes.
La création se fait en général avec l’appui du Centre régional d’investissement et d’un professionnel (comptable, avocat ou notaire), qui rédige les statuts et accomplit les formalités d’immatriculation.
La fiscalité d’un riad détenu par une société
À l’achat
L’acquisition d’un riad par une société supporte les mêmes droits d’enregistrement qu’un achat en nom propre, soit 4 % pour un bien construit, auxquels s’ajoutent les frais de conservation foncière et les honoraires. Il faut y ajouter le coût de création et de fonctionnement de la société.
Pendant la détention
- Impôt sur les sociétés : le bénéfice est imposé au taux normal de 20 % ; le taux de 35 % ne concerne que les sociétés dont le bénéfice net atteint 100 millions de dirhams. Les charges (entretien, personnel, frais financiers) et les amortissements de la construction et du mobilier sont déductibles selon les règles comptables et fiscales.
- Taxes locales : le riad reste soumis aux taxes locales, et une activité d’hébergement entraîne la taxe professionnelle et, selon le cas, la taxe de séjour.
- TVA : l’hébergement est une opération imposable ; une société exploitante doit appliquer les règles de TVA prévues par le CGI.
- Distribution : les dividendes versés aux associés supportent une retenue à la source au Maroc. Pour un associé résident en France, la convention fiscale franco-marocaine prévoit les règles d’imposition et le crédit d’impôt correspondant.
Pour la vue d’ensemble des impôts liés à l’immobilier, consultez notre guide de la fiscalité immobilière au Maroc.
Le cas des sociétés immobilières transparentes
Le CGI exclut du champ de l’impôt sur les sociétés certaines sociétés à objet immobilier dont le capital est divisé en parts nominatives, notamment lorsque leur actif est constitué d’un logement occupé en totalité ou en majeure partie par leurs associés. Ces sociétés sont dites « transparentes » : leurs associés sont imposés directement. Une telle structure n’apporte donc pas d’écran fiscal pour une résidence secondaire.
À la revente : le piège des parts sociales
On entend parfois qu’il suffirait de vendre les parts de la société plutôt que le riad pour alléger la fiscalité. Le CGI a fermé cette porte :
- la cession de parts de sociétés immobilières transparentes ou de sociétés à prépondérance immobilière (dont l’actif brut est constitué pour au moins 50 % d’immeubles, hors immeubles affectés à leur propre exploitation) relève des profits fonciers, comme une vente d’immeuble ;
- depuis la loi de finances 2026, ces cessions de parts non cotées supportent des droits d’enregistrement de 5 %, alors que les cessions de parts d’autres sociétés en sont exonérées sous conditions.
Si la société exploite réellement le riad comme maison d’hôtes, les immeubles affectés à sa propre exploitation ne sont pas pris en compte dans le calcul de la prépondérance immobilière. Le traitement dépend alors de la situation précise de la société : faites-le analyser avant toute cession.
La cession du riad par la société elle-même dégage une plus-value professionnelle, intégrée au résultat soumis à l’impôt sur les sociétés.
Société et réglementation des changes
La création d’une société et la souscription à son capital font partie des formes d’investissement étranger prévues par l’Office des Changes. Financées en devises, elles bénéficient du régime de convertibilité : vous pourrez transférer les dividendes et le produit de cession de vos parts. Les mêmes exigences de traçabilité s’appliquent qu’en nom propre : virements depuis l’étranger et conservation des justificatifs bancaires.
Société et transmission
Détenir le riad via une société transforme un bien immobilier en parts sociales, ce qui peut faciliter la transmission ou l’entrée progressive de vos enfants dans le capital. La convention franco-marocaine prévoit notamment que les valeurs mobilières marocaines dépendant de la succession d’un Français domicilié au Maroc sont exonérées en France des droits de mutation par décès. Ce point ne concerne que les Français domiciliés au Maroc : pour le reste, consultez notre article sur la convention fiscale France-Maroc et l’immobilier et faites valider votre schéma par un notaire des deux pays.
Quand la société a-t-elle du sens ?
Plutôt oui
- vous ouvrez une maison d’hôtes avec du personnel, des fournisseurs et une clientèle régulière ;
- vous investissez à plusieurs et voulez organiser gouvernance, apports et sortie dans des statuts ;
- vous prévoyez d’importants travaux et souhaitez les amortir.
Plutôt non
- il s’agit d’une résidence secondaire occupée par vous et votre famille ;
- la location est occasionnelle et les revenus modestes ;
- vous n’êtes pas prêt à assumer une comptabilité, des déclarations annuelles et un comptable.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il créer une société au Maroc pour acheter un riad ?
Oui. La création d’une société et l’acquisition d’immeubles sont des formes d’investissement étranger prévues par la réglementation des changes, sans autorisation préalable lorsqu’elles sont financées en devises.
Quel est le taux de l’impôt sur les sociétés au Maroc ?
Le taux normal est de 20 %. Le taux de 35 % s’applique aux sociétés dont le bénéfice net est égal ou supérieur à 100 millions de dirhams.
Vendre les parts plutôt que le riad permet-il d’économiser des impôts ?
Généralement non. La cession de parts de sociétés immobilières transparentes ou à prépondérance immobilière est imposée comme un profit foncier, et supporte 5 % de droits d’enregistrement depuis 2026.
Une société civile convient-elle pour une maison d’hôtes ?
Non, l’exploitation d’une maison d’hôtes est une activité commerciale. Une société commerciale, le plus souvent une SARL, est mieux adaptée.
Peut-on rapatrier les dividendes de la société ?
Oui, lorsque l’investissement a été financé en devises, les revenus qu’il produit sont librement transférables, après paiement des impôts dus.
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