Compromis de vente Maroc : règles 2026 et clauses clés

Le compromis de vente est le moment où un coup de cœur devient un engagement. Vous avez visité le riad, négocié le prix, et vous voulez « bloquer » le bien. Au Maroc, ce document a longtemps été signé dans des formes très variables, parfois sur un simple papier légalisé. Ce temps est révolu : la loi encadre désormais strictement sa forme, et son contenu mérite toute votre attention.

Ce guide vous explique ce qu’est un compromis de vente au Maroc, la forme qu’il doit prendre depuis la réforme de 2026, les clauses à exiger, le sort de l’acompte et les étapes jusqu’à l’acte définitif. Il s’inscrit dans notre série sur la sécurité juridique de l’achat, dont le point de départ est notre guide du titre foncier au Maroc.

En bref : depuis la loi n° 41-25, publiée au Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026, le compromis (promesse de vente) d’un bien immobilier doit être établi par acte authentique, sous peine de nullité. En pratique, il se signe donc chez un notaire ou devant des adoul. Il fixe le prix, l’acompte, les conditions suspensives et la date de l’acte définitif.

Le compromis de vente, c’est quoi exactement ?

Le compromis, souvent appelé promesse de vente au Maroc, est l’avant-contrat par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent sur une vente future à des conditions déterminées. Il intervient avant l’acte de vente définitif, qui seul opère le transfert de propriété et sera inscrit sur le titre foncier.

Pourquoi un délai entre les deux ? Parce qu’il faut du temps pour vérifier la situation juridique du bien, réunir les documents, purger d’éventuelles hypothèques, obtenir un financement, transférer les fonds depuis l’étranger ou lever une condition administrative. Le compromis organise ce temps et protège chacune des parties pendant cette période.

La forme : un acte authentique obligatoire depuis 2026

Ce qui a changé

L’article 4 du Code des droits réels (loi n° 39-08) imposait déjà que les actes de transfert de propriété immobilière soient dressés par acte authentique ou par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. En 2024, une première réforme avait étendu cette exigence aux promesses de vente et aux procurations qui s’y rapportent.

La loi n° 41-25, publiée au Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026, va plus loin : la voie de l’acte à date certaine rédigé par un avocat disparaît. Les actes relatifs au transfert de la propriété immobilière et aux droits réels, ainsi que les promesses de vente et les procurations qui leur sont liées, doivent être établis par acte authentique, sous peine de nullité, sauf disposition légale particulière.

Ce que cela signifie pour vous

Un compromis signé sous seing privé, même légalisé, ne vous protège plus : il encourt la nullité.
L’acte authentique est reçu par un notaire ou par des adoul. Pour un riad titré acheté par un étranger, c’est le plus souvent un notaire.
Si vous ne pouvez pas être présent, la procuration donnée à un proche doit, elle aussi, respecter la forme authentique. Anticipez-la avant votre départ.

Les clauses indispensables d’un compromis

L’identification des parties et du bien

identité complète du vendeur et de l’acquéreur, situation matrimoniale et, le cas échéant, pouvoirs du représentant ;
désignation précise du bien : adresse, numéro du titre foncier, superficie, consistance (nombre de niveaux, terrasse, dépendances) ;
origine de propriété et situation du titre : hypothèques, saisies, servitudes ou oppositions éventuelles, à vérifier sur un certificat de propriété récent.

Le prix et ses modalités

le prix total, et sa ventilation si des meubles ou un fonds de commerce sont cédés en même temps ;
le montant de l’acompte, la date de versement du solde et le mode de paiement (virement depuis l’étranger, par exemple) ;
la répartition des frais entre les parties.

Les conditions suspensives

Ce sont vos clauses de sécurité : si l’une d’elles ne se réalise pas, la vente ne se fait pas et l’acompte vous est restitué, selon les termes prévus. Les plus courantes :

l’obtention d’un prêt immobilier, avec montant, durée et date limite ;
la mainlevée des hypothèques et charges inscrites sur le titre ;
l’absence de servitude ou de projet administratif affectant le bien ;
pour un bien non titré, l’aboutissement de la procédure d’immatriculation ;
pour un terrain hors périmètre urbain, l’obtention des autorisations requises.

L’état du bien et sa remise

la description de l’état du riad, l’inventaire du mobilier cédé, la liste des équipements ;
la situation locative : bien libre, loué ou exploité ;
la date de remise des clés et les conditions de jouissance.

Les délais et les sanctions

la date limite de signature de l’acte définitif ;
les conséquences d’un désistement de l’une ou l’autre partie, sans ambiguïté sur le sort de l’acompte.

L’acompte : combien et où le verser ?

La loi ne fixe pas de montant : il se négocie entre les parties. Ce qui compte, c’est l’endroit où il est versé. Ne remettez jamais d’acompte directement au vendeur. Versez-le sur le compte du notaire : la loi n° 32-09 relative à la profession de notaire impose au notaire de déposer à la Caisse de dépôt et de gestion (CDG) les sommes qu’il détient pour le compte de ses clients. Les fonds restent ainsi bloqués jusqu’à la signature de l’acte définitif.

Faites également préciser la nature juridique de la somme versée. Selon sa qualification et la rédaction du contrat, les conséquences d’un renoncement ne sont pas les mêmes : restitution, perte de l’acompte, ou au contraire possibilité d’exiger l’exécution de la vente. C’est le rôle du notaire de rédiger cette clause clairement, et le vôtre de la relire.

Si vous payez depuis l’étranger, faites transiter l’acompte en devises par virement bancaire et conservez le justificatif de change remis par la banque : il servira plus tard à rapatrier le produit d’une revente.

Du compromis à l’acte définitif : les étapes

Accord sur le prix et choix du notaire.
Vérifications préalables : certificat de propriété, situation fiscale du bien, conformité de la construction au plan du titre, taxes locales réglées.
Signature du compromis en la forme authentique et versement de l’acompte sur le compte du notaire.
Levée des conditions suspensives : prêt, mainlevées, autorisations.
Transfert du solde et des frais par virement.
Signature de l’acte définitif, puis enregistrement et inscription sur le titre foncier.

Le coût de ces formalités (droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires) est détaillé dans notre guide des frais d’achat immobilier au Maroc. Si vous êtes vendeur, notre guide de la procédure de vente immobilière au Maroc présente ces étapes de votre point de vue.

Les pièges les plus fréquents

Le « petit papier » signé à la hâte pour réserver un bien : il ne vous protège pas et peut être annulé.
L’acompte versé en espèces au vendeur : impossible à tracer, difficile à récupérer.
L’absence de condition de prêt alors que vous empruntez : si la banque refuse, vous risquez de perdre l’acompte.
Un délai trop court pour réunir les fonds depuis l’étranger ou obtenir une mainlevée.
Une surface ou une consistance qui ne correspond pas au titre : terrasse fermée, étage ajouté, bassin creusé. Vérifiez avant de signer.

Questions fréquentes

Un compromis de vente sous seing privé est-il valable au Maroc ?

Non, pour un bien immobilier. Depuis la loi n° 41-25 publiée le 16 juillet 2026, la promesse de vente doit être établie par acte authentique, sous peine de nullité.

Qui peut rédiger un compromis de vente au Maroc ?

Un professionnel habilité à dresser des actes authentiques : un notaire ou des adoul. La possibilité de recourir à un acte à date certaine rédigé par un avocat a été supprimée par la réforme de 2026.

Quel acompte verser lors du compromis ?

Aucun montant n’est fixé par la loi : il se négocie. L’essentiel est de le verser sur le compte du notaire, qui doit déposer les fonds de ses clients à la Caisse de dépôt et de gestion.

Peut-on signer un compromis à distance ?

Oui, par l’intermédiaire d’un mandataire, mais la procuration doit elle aussi être établie en la forme authentique. Préparez-la suffisamment tôt.

Que se passe-t-il si une condition suspensive ne se réalise pas ?

La vente ne se fait pas et l’acompte est en principe restitué, selon les termes exacts du compromis. D’où l’importance de rédiger ces conditions avec précision.

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