Impôt revenus locatifs Maroc : taux et déclaration

Louer son riad, à l’année ou aux voyageurs, c’est aussi devenir contribuable marocain. Beaucoup de propriétaires découvrent la question au moment de remplir leur première déclaration, souvent dans l’urgence. Pourtant, l’impôt sur les revenus locatifs au Maroc repose sur des règles claires : un abattement forfaitaire de 40 % sur les loyers bruts, puis le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Voici, texte du Code général des impôts (CGI) 2026 à l’appui, ce que vous devez savoir : quels revenus sont concernés, comment ils sont taxés, quand les déclarer, et pourquoi la manière dont vous louez peut changer de régime fiscal. Pour le cadre général (achat, détention, revente), consultez notre guide de la fiscalité immobilière au Maroc.

En bref : les loyers d’un bien situé au Maroc relèvent en principe des revenus fonciers. Après un abattement de 40 % sur le montant brut, le revenu net est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (0 % à 37 %), et se déclare avant le 1er mars de l’année suivante. Une exploitation hôtelière ou de type maison d’hôtes peut, en revanche, relever des revenus professionnels et de la TVA.

Quels revenus sont concernés ?

L’article 61 du CGI considère comme revenus fonciers, lorsqu’ils n’entrent pas dans la catégorie des revenus professionnels, les revenus encaissés provenant de la location d’immeubles bâtis et non bâtis et de constructions de toute nature. Un riad, une villa ou un appartement loué entre donc dans ce champ.

Le revenu brut retenu est défini par l’article 64 : c’est le montant brut total des loyers, augmenté des dépenses qui incombent normalement au propriétaire mais que vous auriez mises à la charge du locataire (les grosses réparations, par exemple), et diminué des charges que vous supportez pour le compte du locataire.

Le point de départ est donc simple : additionnez les loyers effectivement encaissés sur l’année civile. Conservez vos contrats, relevés bancaires et relevés de plateforme, ils constituent vos justificatifs.

Le taux d’imposition des revenus fonciers

Le revenu net imposable est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le revenu foncier brut (article 64-II du CGI). Ce revenu net est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (article 73-I) :

• jusqu’à 40 000 DH : exonéré ;
• 10 % de 40 001 à 60 000 DH, 20 % de 60 001 à 80 000 DH, 30 % de 80 001 à 100 000 DH ;
• 34 % de 100 001 à 180 000 DH, et 37 % au-delà.

Exemple : vous louez votre riad à un locataire à l’année et encaissez 96 000 DH de loyers sur l’année, sans autre revenu imposable au Maroc. Après l’abattement de 40 %, le revenu net est de 57 600 DH, soit un impôt de 17 600 × 10 % = 1 760 DH. Avec 150 000 DH de loyers bruts, le revenu net est de 90 000 DH, soit 2 000 + 4 000 + 3 000 = 9 000 DH (avant réductions pour charges de famille).

Cas particulier : lorsque le locataire est une société ou un professionnel au régime du résultat net réel ou simplifié, il opère une retenue à la source de 10 % (montant brut annuel inférieur à 120 000 DH) ou de 15 % (120 000 DH et plus) (articles 73-II-B-5°, 73-II-C-4° et 160 bis). Cette retenue n’est pas libératoire : elle s’impute sur l’impôt calculé au barème. Le propriétaire peut aussi opter, par voie électronique, pour un taux libératoire de 20 % sur le montant brut (articles 64-IV et 73-II-F-12°).

Location classique ou exploitation touristique : un régime qui peut changer

C’est la question la plus importante pour un propriétaire de riad, et celle qu’il faut trancher dès le départ avec un conseiller.

Ce que dit le CGI

Les revenus de location ne sont des revenus fonciers que s’ils ne relèvent pas des revenus professionnels. Or le CGI soumet par ailleurs à la TVA les opérations d’hébergement (article 89) ainsi que les locations de locaux meublés ou garnis, et applique un taux de 10 % aux opérations d’hébergement (article 99). Les revenus professionnels, eux, sont imposés selon des règles différentes : résultat net réel ou simplifié, ou régime de la contribution professionnelle unique sous conditions de chiffre d’affaires.

Ce que cela signifie pour vous

• Location à un locataire à l’année : c’est la situation type des revenus fonciers : abattement de 40 %, puis barème progressif.
• Location de courte durée : selon la manière dont vous exploitez le riad (services fournis, régularité, structure juridique), l’activité peut se rapprocher de l’hébergement touristique, avec ses conséquences en matière d’impôt sur le revenu, de TVA et de taxes locales.
• Maison d’hôtes déclarée : elle relève d’un cadre professionnel. Si vous envisagez ce modèle, lisez aussi notre article sur la réglementation Airbnb au Maroc, qui présente les obligations de la loi n° 80-14 sur l’hébergement touristique.

Nous ne pouvons pas trancher votre cas à distance, et aucun article sérieux ne le peut : la qualification dépend des faits. Notre conseil est de poser la question à un expert-comptable marocain avant la première mise en location, pas après le premier contrôle.

Déclarer et payer : le calendrier

1. Obtenez un identifiant fiscal si vous n’en avez pas encore : il vous sera demandé pour vos déclarations.
2. Encaissez et documentez vos loyers tout au long de l’année civile.
3. Déclarez avant le 1er mars de l’année suivante : l’article 82 du CGI fixe ce délai pour la déclaration annuelle des titulaires de revenus autres que professionnels. Pour les revenus fonciers, la déclaration mentionne notamment chaque locataire, la situation et la consistance de chaque bien loué, son numéro d’article de taxe de services communaux, et les montants brut et net des revenus.
4. Réglez l’impôt selon les modalités indiquées par l’administration fiscale.

N’oubliez pas les taxes locales : un bien loué reste soumis à la taxe de services communaux, qui peut être assise sur le montant des loyers. Elle s’ajoute à l’impôt sur le revenu dans votre calcul de rentabilité.

Et en France ? L’articulation avec la convention fiscale

Si vous êtes résident fiscal français, la convention fiscale franco-marocaine prévoit, à son article 9, que les revenus des biens immobiliers ne sont imposables que dans l’État où ces biens sont situés. Les loyers de votre riad sont donc imposés au Maroc.

La France ne les impose pas une seconde fois, mais elle conserve le droit d’en tenir compte pour calculer le taux applicable à vos autres revenus (article 25 de la convention). En pratique, ces revenus doivent être portés sur votre déclaration française. Notre article dédié à la convention fiscale France-Maroc détaille ce mécanisme et ses implications.

Les erreurs que nous voyons le plus souvent

• Ne rien déclarer « parce que les loyers sont versés en France » : la plateforme ou le compte bancaire peuvent être étrangers, le bien est au Maroc, et c’est ce qui compte au regard de la convention.
• Confondre loyer brut et bénéfice : l’abattement de 40 % est forfaitaire ; vos charges réelles ne viennent pas réduire le revenu imposable comme dans un calcul de rentabilité.
• Sous-estimer la progressivité : un riad bien loué atteint vite les tranches à 30 % ou 34 % du barème. Anticipez-le dans vos prévisions.
• Choisir son régime après coup : location simple, maison d’hôtes ou société, le choix se fait en amont, avec un professionnel.
• Négliger les justificatifs : contrats, relevés, factures de travaux. Ils vous serviront aussi au moment de la revente.

Questions fréquentes

Quel est le taux de l’impôt sur les revenus locatifs au Maroc ?

Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (0 % à 37 %) après un abattement de 40 % sur le montant brut (articles 64-II et 73-I du CGI 2026). Les taux de 10 % et 15 % ne sont que des retenues à la source non libératoires, opérées par les locataires sociétés ou professionnels ; une option pour un taux libératoire de 20 % sur le brut existe dans ce cas.

Quand faut-il déclarer ses loyers au Maroc ?

Avant le 1er mars de l’année qui suit celle de l’encaissement, dans la déclaration annuelle prévue à l’article 82 du CGI.

Les revenus d’une location Airbnb sont-ils des revenus fonciers ?

Pas nécessairement. Le CGI exclut des revenus fonciers ceux qui relèvent des revenus professionnels et soumet l’hébergement à la TVA. Selon votre mode d’exploitation, votre activité peut relever d’un autre régime : faites-la qualifier par un professionnel.

Un non-résident doit-il déclarer ses loyers au Maroc ?

Oui. Le bien étant situé au Maroc, les loyers y sont imposables, quel que soit votre pays de résidence. Pour un résident français, la convention fiscale réserve d’ailleurs l’imposition de ces revenus au Maroc.

Faut-il aussi déclarer ces loyers en France ?

La France n’impose pas ces revenus, mais peut en tenir compte pour déterminer le taux d’imposition de vos autres revenus. Ils doivent donc figurer sur votre déclaration française, selon les modalités à valider avec votre conseiller.

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