Droits d'enregistrement Maroc : taux 2026 et calcul

Parmi tous les frais qui accompagnent l’achat d’un riad, les droits d’enregistrement sont de loin le poste le plus lourd. Ce sont eux qui font passer la facture « hors prix » de quelques milliers à plusieurs centaines de milliers de dirhams. Bonne nouvelle : leur calcul obéit à des règles écrites, publiques et assez simples une fois qu’on les a lues dans le bon ordre.

Dans ce guide, nous détaillons les droits d’enregistrement au Maroc tels qu’ils figurent dans le Code général des impôts (CGI) 2026, publié par la Direction générale des impôts sur tax.gov.ma : le taux qui s’applique à votre bien, la base de calcul, le délai, le rôle du notaire, et les situations qui peuvent faire grimper la note. Pour une vue d’ensemble de tous les frais (conservation foncière, honoraires, débours), consultez notre guide des frais d’achat immobilier au Maroc.

En bref : pour un riad, une maison ou un appartement déjà construit, le taux est de 4 % du prix. Pour un terrain nu ou un bien destiné à être démoli, il est de 5 %. Les droits sont dus dans les 30 jours de l’acte et c’est le notaire qui les liquide et les verse. Depuis 2026, un droit supplémentaire de 2 % peut s’ajouter si le paiement du prix n’est pas tracé.

Que sont les droits d’enregistrement ?

L’enregistrement est une formalité fiscale : l’administration fiscale prend acte d’une convention et perçoit, à cette occasion, un impôt proportionnel à sa valeur. L’article 127 du CGI soumet obligatoirement à l’enregistrement toutes les conventions portant mutation entre vifs d’immeubles, immatriculés ou non, quelle que soit la forme de l’acte : notarié, adoulaire, sous seing privé ou autre.

Concrètement, dès que vous achetez un riad, l’acte de vente doit être enregistré et les droits correspondants payés. Il ne faut pas confondre cette formalité avec l’inscription de la vente sur le titre foncier, qui relève de l’Agence nationale de la conservation foncière (ANCFCC) et donne lieu à ses propres droits. Les deux s’additionnent, mais obéissent à des barèmes distincts.

Quel taux pour quel bien ?

L’article 133 du CGI fixe plusieurs taux proportionnels. Voici ceux qui concernent le plus souvent un acquéreur particulier à Marrakech.

4 % pour les locaux construits

C’est le cas général d’un riad en médina, d’une villa ou d’un appartement. Le CGI soumet au taux de 4 % l’acquisition, par des personnes physiques ou morales, de locaux construits, qu’ils soient à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif. Le terrain sur lequel le bâtiment est édifié bénéficie du même taux, dans la limite de cinq fois la superficie couverte.

Cette limite intéresse surtout les villas avec un grand jardin : au-delà de cinq fois l’emprise bâtie, la fraction de terrain excédentaire peut être taxée au taux applicable aux terrains. Pour un riad de médina, construit sur l’essentiel de sa parcelle, la question se pose rarement.

5 % pour les terrains nus et les biens à démolir

L’acquisition de terrains nus, ou comportant des constructions destinées à être démolies, est soumise au taux de 5 %. Le point de vigilance : un riad en ruine que vous comptez raser et reconstruire peut relever de ce taux plutôt que du taux de 4 %. La qualification retenue dans l’acte compte, et votre notaire doit la déterminer avec vous avant la signature.

Le même taux de 5 % s’applique, depuis la loi de finances 2026, aux cessions d’actions ou de parts de sociétés immobilières transparentes et de sociétés à prépondérance immobilière non cotées. Acheter les parts de la société qui détient un riad ne permet donc pas d’échapper aux droits.

Les autres taux à connaître

• 6 % : notamment les cessions de fonds de commerce et les baux de plus de dix ans. Une maison d’hôtes vendue avec son fonds de commerce peut donc relever de plusieurs taux selon les éléments cédés.
• 3 % : la première vente de logements sociaux et de logements à faible valeur immobilière, tels que définis par le CGI. Cette situation concerne rarement un riad.
• 1,5 % : les donations entre ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs, ainsi que les partages entre copropriétaires ou cohéritiers (hors soulte).

Sur quelle base sont calculés les droits ?

Pour une vente, l’article 131 du CGI retient comme base le prix exprimé dans l’acte et les charges qui peuvent s’y ajouter. C’est donc le prix de vente réel qui sert d’assiette, et non une valeur forfaitaire.

Deux mécanismes protègent l’administration contre les prix minorés :

• Le contrôle des prix (article 217) : l’inspecteur chargé de l’enregistrement peut rectifier un prix qui ne paraît pas conforme à la valeur vénale du bien à la date de l’acte. Les droits complémentaires sont alors réclamés aux parties.
• Le droit de préemption de l’État (articles 143 et 218) : lorsque le prix déclaré est jugé insuffisant et qu’aucun accord amiable n’a été trouvé, l’État peut se substituer à l’acquéreur. Ce droit s’exerce dans un délai de six mois à compter de l’enregistrement.

Notre conseil est donc simple : déclarez le prix réel. Une sous-déclaration expose à un redressement, réduit votre coût d’acquisition officiel et alourdit d’autant la plus-value taxable le jour où vous revendrez.

Le droit supplémentaire de 2 % introduit en 2026

La loi de finances 2026 a ajouté au CGI un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % pour les mutations à titre onéreux d’immeubles dont le prix dépasse 300 000 DH, dans deux cas :

• l’acte ne mentionne pas les modalités et les références du règlement du prix ;
• le prix n’est pas réglé par l’un des moyens traçables prévus par le CGI (chèque barré, virement bancaire, procédé électronique, etc.).

Lorsque le prix est payé en partie en espèces, le supplément ne s’applique qu’à cette partie. Pour un acquéreur étranger, la question ne devrait pas se poser : le paiement en devises par virement, indispensable pour bénéficier du régime de convertibilité de l’Office des Changes, laisse par nature une trace bancaire complète. Veillez simplement à ce que les références des virements figurent bien dans l’acte.

Délais, paiement et rôle du notaire

Un délai de 30 jours

Selon l’article 128 du CGI, les actes portant mutation d’immeubles doivent être enregistrés et les droits payés dans un délai de 30 jours à compter de leur date. Pour les actes établis par des adoul, ce délai court à compter de la date de réception de la déclaration des parties. Un retard entraîne des pénalités et majorations prévues par le CGI.

C’est le notaire qui liquide et verse les droits

L’article 137 oblige le notaire à faire figurer dans l’acte les indications nécessaires à la liquidation des droits, à transmettre l’acte par voie électronique à l’administration fiscale et à acquitter les droits. En pratique, vous versez au notaire une provision qui couvre les droits, et c’est lui qui s’occupe de tout. Pour comprendre la répartition entre droits de l’État et rémunération du notaire, lisez notre article sur les frais de notaire au Maroc.

Attention toutefois : si un complément de droits devient exigible après coup (rectification du prix, événement ultérieur), il est dû par les parties à l’acte, et non par le notaire.

Exemple de calcul pour un riad

Prenons un riad rénové et titré, acheté 4 000 000 DH, payé intégralement par virement depuis l’étranger.

• Nature du bien : local construit, taux de 4 %.
• Base : prix exprimé dans l’acte, soit 4 000 000 DH.
• Droits d’enregistrement : 4 000 000 × 4 % = 160 000 DH.
• Droit supplémentaire de 2 % : non applicable, puisque le prix est réglé par virement et que les références figurent dans l’acte.

Si le même bien était qualifié de construction destinée à la démolition, le taux passerait à 5 %, soit 200 000 DH. Et si 500 000 DH étaient réglés en espèces, le supplément de 2 % s’appliquerait sur cette somme, soit 10 000 DH de plus. À ces droits s’ajoutent ensuite les droits de conservation foncière, les honoraires du notaire et leur TVA.

Comment éviter les mauvaises surprises

• Faites qualifier le bien avant le compromis : construit, à rénover ou à démolir, la différence de taux peut représenter un point du prix.
• Payez par virement et conservez les justificatifs : cela évite le supplément de 2 %, sécurise votre dossier auprès de l’Office des Changes et facilitera la revente.
• Séparez clairement immeuble et éléments d’exploitation lorsque vous rachetez une maison d’hôtes en activité : fonds de commerce, mobilier et murs n’obéissent pas aux mêmes règles. La ventilation doit rester sincère.
• Demandez un décompte prévisionnel écrit au notaire, poste par poste, avant de signer quoi que ce soit.

Pour replacer ces droits dans l’ensemble de la fiscalité d’un bien (taxes locales, revenus locatifs, plus-value), notre guide de la fiscalité immobilière au Maroc fait le tour complet.

Questions fréquentes

Quel est le taux des droits d’enregistrement au Maroc pour un riad ?

Pour un riad déjà construit, le taux est de 4 % du prix, en application de l’article 133 du CGI. Le terrain d’assiette bénéficie du même taux dans la limite de cinq fois la superficie couverte.

Les droits d’enregistrement sont-ils payés par l’acheteur ou le vendeur ?

En pratique, ils sont supportés par l’acquéreur, qui les verse au notaire avec la provision sur frais, sauf clause contraire du contrat. Le vendeur, lui, supporte l’impôt sur le profit foncier.

Dans quel délai faut-il enregistrer l’acte de vente ?

Dans les 30 jours à compter de la date de l’acte. Pour un acte adoulaire, le délai court à compter de la réception de la déclaration des parties.

Peut-on déclarer un prix inférieur pour payer moins de droits ?

C’est risqué et déconseillé. L’administration peut rectifier un prix inférieur à la valeur vénale (article 217 du CGI), et l’État dispose d’un droit de préemption en cas de prix insuffisant. Un prix minoré augmente aussi votre plus-value future.

Acheter les parts d’une société propriétaire du riad évite-t-il les droits ?

Non. Depuis la loi de finances 2026, les cessions de parts de sociétés immobilières transparentes et de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont soumises au taux de 5 %.

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