Titre foncier au Maroc : vérifier avant d'acheter

S’il ne fallait retenir qu’un document dans votre projet d’achat au Maroc, ce serait celui-ci. Le titre foncier est la carte d’identité juridique d’un bien : il dit qui en est propriétaire, ce qu’il contient et quelles charges pèsent sur lui. Pour un riad dans la médina, où coexistent biens titrés, biens en cours d’immatriculation et biens sous melkia, savoir le lire est indispensable.

Ce guide vous explique ce qu’est un titre foncier au Maroc, comment le vérifier (y compris en ligne), et ce que nous contrôlons systématiquement avant qu’un client signe.

En bref : l’immatriculation foncière est régie par le dahir du 12 août 1913, modifié notamment par la loi n° 14-07. Elle donne lieu à un titre foncier qui purge les droits antérieurs non mentionnés. Les registres sont tenus par l’ANCFCC. Avant d’acheter, demandez un certificat de propriété récent, disponible en ligne via le service E-Certificat de l’ANCFCC.

Qu’est-ce qu’un titre foncier au Maroc ?

L’immatriculation, un système de sécurité

Selon l’article 1er du dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière, l’immatriculation place l’immeuble sous un régime dont il ne peut plus être soustrait. Elle donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés. Ensuite, tout acte qui constitue, transmet, modifie ou éteint un droit réel sur le bien doit être inscrit sur ce titre.

C’est ce qui fait la force d’un bien titré : ce qui n’est pas inscrit n’est, en principe, pas opposable. À l’inverse, un bien non immatriculé se prouve par des actes et une possession qui peuvent être contestés : c’est le cas de la melkia au Maroc.

Ce que contient un titre foncier

L’article 52 du dahir précise qu’un titre foncier comprend notamment :

• la description détaillée de l’immeuble : limites, voisins, nature, contenance ;
• l’identité du ou des propriétaires, avec la part de chacun en cas d’indivision ;
• les droits réels existant sur l’immeuble (hypothèques, servitudes…).

Chaque titre porte un numéro et un nom particulier, et un plan foncier y est annexé.

Le duplicata

Le propriétaire reçoit un duplicata, copie conforme du livre foncier avec le plan. En cas d’indivision, un seul duplicata est délivré au copropriétaire mandaté. Le duplicata est l’une des pièces demandées pour inscrire une vente.

La conservation foncière et l’ANCFCC

Les titres sont tenus par l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), à travers des conservations foncières locales. Marrakech compte plusieurs conservations : votre notaire identifiera celle dont dépend le bien.

C’est auprès de la conservation que la vente est inscrite après l’acte. Cette inscription donne lieu à un droit de mutation de 1,5 % du prix et à des droits fixes, détaillés dans notre guide des frais d’achat immobilier au Maroc.

Comment vérifier un titre foncier

Le certificat de propriété

Le certificat de propriété atteste de la situation juridique et matérielle de l’immeuble au moment de la demande. C’est un instantané : il faut donc le demander à une date proche de la signature, et le renouveler si le dossier traîne.

Consulter un titre foncier en ligne

L’ANCFCC propose le service E-Certificat, qui permet de :

1. demander le certificat de propriété en ligne, en renseignant votre identité, la conservation foncière, le numéro du titre et son indice (et l’indice spécial le cas échéant), puis en payant par carte ;
2. suivre la demande grâce au code reçu par SMS ;
3. vérifier l’authenticité d’un certificat remis en ligne, pendant trois mois à compter de sa signature.

Les demandes sont traitées pendant les heures de travail. L’ANCFCC propose également le service « Mohafadati », qui permet de suivre les formalités opérées sur un titre foncier.

Notre checklist de vérification

Avant tout compromis, nous passons en revue avec vous et le notaire :

• L’identité du vendeur : correspond-elle exactement au propriétaire inscrit ? Tous les indivisaires signent-ils ?
• Les charges : hypothèque, saisie, prénotation, servitude.
• La concordance avec la réalité : surface, nombre de niveaux, terrasse. Dans un riad, une surélévation ou une extension réalisée au fil des années peut ne pas figurer au titre.
• Le statut : titre définitif, ou simple réquisition d’immatriculation en cours ?
• Les autorisations : autorisations administratives éventuellement requises pour la mutation.

Ces contrôles évitent la plupart des pièges de l’achat immobilier au Maroc.

Titre foncier, réquisition ou melkia : trois situations

• Titre foncier définitif — Ce que cela signifie : Bien immatriculé, droits inscrits ; Niveau de sécurité : Le plus élevé
• Réquisition d’immatriculation — Ce que cela signifie : Procédure en cours, oppositions possibles ; Niveau de sécurité : Intermédiaire
• Melkia (acte adoulaire) — Ce que cela signifie : Bien non immatriculé, propriété prouvée par actes et possession ; Niveau de sécurité : À sécuriser

La procédure d’immatriculation

L’ANCFCC décrit la procédure dite normale : dépôt d’une réquisition d’immatriculation appuyée des actes de propriété, après repérage au service du cadastre ; paiement des droits ; bornage par un géomètre ; publication. Les tiers peuvent former opposition jusqu’à deux mois après la publication de l’avis de clôture du bornage. À l’expiration du délai, le conservateur établit le titre pour les réquisitions sans opposition, et transmet les autres au tribunal de première instance (article 51-19 du dahir).

L’immatriculation est en principe volontaire, mais elle est obligatoire dans les cas prévus par des lois spécifiques et dans certaines zones ouvertes par arrêté (article 7).

De la vérification à la signature

Le compromis

Depuis la loi n° 41-25, publiée au Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026, l’article 4 du Code des droits réels impose que les actes de transfert de propriété, y compris les compromis de vente immobiliers et les procurations s’y rapportant, soient établis, sous peine de nullité, par acte authentique (notaire ou adoul) ; l’acte à date certaine rédigé par un avocat n’est plus admis. Notre article sur le compromis de vente au Maroc détaille les clauses à prévoir.

L’inscription de la vente

Pour inscrire une cession totale d’un bien immatriculé, l’ANCFCC demande notamment : la réquisition d’inscription, l’acte de cession, les autorisations ou attestations administratives le cas échéant, la copie de la pièce d’identité et le duplicata du titre foncier. C’est seulement après cette inscription que vous êtes propriétaire opposable aux tiers.

Questions fréquentes

Comment vérifier un titre foncier au Maroc ?

Demandez un certificat de propriété récent à l’ANCFCC, en ligne via E-Certificat ou auprès de la conservation foncière. Il indique le propriétaire inscrit, la consistance du bien et les charges. Faites-le analyser par votre notaire.

Peut-on consulter un titre foncier en ligne ?

Oui, le service E-Certificat de l’ANCFCC permet de demander un certificat de propriété en ligne avec le numéro du titre et son indice, de suivre la demande et d’en vérifier l’authenticité pendant trois mois.

Quelle différence entre titre foncier et melkia ?

Le titre foncier résulte d’une immatriculation qui purge les droits antérieurs non mentionnés. La melkia est un acte adoulaire prouvant la propriété d’un bien non immatriculé, qui n’offre pas la même sécurité.

Combien coûte l’inscription d’une vente au titre foncier ?

Le barème de l’ANCFCC prévoit un droit de mutation de 1,5 % du prix, plus des droits fixes. Ce poste s’ajoute aux droits d’enregistrement et aux honoraires du notaire.

Un étranger peut-il être inscrit sur un titre foncier ?

Oui. Le titre mentionne l’identité et la nationalité du propriétaire ; l’achat immobilier résidentiel est ouvert aux étrangers.

Sécurisez votre achat avec Klair & Arno

Nous n’engageons jamais un client sur un riad sans avoir examiné sa situation foncière avec le notaire. Vous avez repéré un bien ? Envoyez-nous les références dont vous disposez : nous vous aiderons à vérifier le titre avant d’aller plus loin. Contactez-nous ou lisez notre guide de l’achat immobilier au Maroc pour un étranger.