Mettre votre riad en location sur Airbnb ou Booking quand vous n’êtes pas à Marrakech, c’est l’un des projets que nos clients évoquent le plus souvent. C’est aussi l’un des sujets où circulent le plus d’idées fausses. « Tout le monde le fait », « il n’y a pas de règles », « il suffit de créer une annonce » : la réalité est plus nuancée, et elle a beaucoup évolué depuis 2023.
Ce guide fait le point sur la réglementation de la location courte durée au Maroc, à partir des textes publiés par le ministère du Tourisme, et vous indique clairement ce qui est fixé et ce qui reste en attente.
En bref : l’hébergement touristique au Maroc est encadré par la loi n° 80-14 (2015) et son décret d’application n° 2-23-441 (2023). Ils prévoient une autorisation d’exploitation, un classement pour les établissements (maisons d’hôtes, riads…) et un régime pour l’hébergement chez l’habitant. Les hébergeurs doivent aussi déclarer leurs clients. Certains textes complémentaires, notamment pour les plateformes, étaient encore annoncés en 2025.
Le cadre légal : loi 80-14 et décret 2-23-441
La loi n° 80-14
La loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique a été promulguée par le dahir n° 1-15-108 du 4 août 2015. Elle couvre à la fois les établissements classiques (hôtels, maisons d’hôtes, riads…) et les « autres formes d’hébergement touristique », dont l’hébergement chez l’habitant.
Le décret n° 2-23-441
Le décret n° 2-23-441 du 13 juillet 2023, publié au Bulletin officiel du 7 août 2023, a précisé les modalités d’application. Selon le ministère du Tourisme, il introduit trois changements majeurs :
- les demandes d’autorisation d’exploitation et de classement sont gérées par les Centres régionaux d’investissement (CRI) ;
- les autorisations d’exploitation des établissements d’hébergement sont délivrées par les gouverneurs, après avis de la Commission régionale unifiée d’investissement ;
- le classement tient compte non seulement des normes physiques, mais aussi de la qualité de service, contrôlée notamment par des visites mystères.
La ministre du Tourisme a précisé en 2023 que les logements proposés sur des plateformes comme Airbnb ou Booking sont concernés et devront répondre à des critères, avec suivi et contrôles.
Quel régime pour votre riad ?
C’est la question clé, et elle dépend de la manière dont vous exploitez le bien.
Cas 1 : le riad exploité comme maison d’hôtes ou « riad »
Si votre riad fonctionne comme un établissement d’hébergement (accueil de clients, services, exploitation régulière), il relève des établissements touristiques : autorisation d’exploitation et classement. Le ministère a annoncé en juin 2025 que les maisons d’hôtes, auparavant classées en catégories, seraient désormais classées en étoiles comme les hôtels, et que les riads et kasbahs intègrent aussi ce système. Le classement n’est plus définitif : il est réévalué au bout de 7 ans pour les nouveaux établissements, puis tous les 5 ans. Une période de transition de 24 mois a été annoncée pour se conformer aux nouvelles normes.
Cas 2 : l’hébergement chez l’habitant
Le décret prévoit un régime pour l’hébergement chez l’habitant. D’après les explications du ministère, le responsable dépose un dossier comprenant notamment :
- une copie de sa carte nationale d’identité ;
- des photos des chambres et des espaces communs ;
- une copie de l’autorisation d’habitation, ou l’attestation d’un ingénieur prouvant que le bâtiment répond aux conditions de sécurité.
Une fois le dossier approuvé, l’autorisation est valable cinq ans, renouvelable. Le nombre maximum de chambres commercialisables doit être fixé par une décision conjointe des ministères concernés.
Cas 3 : la location de votre riad entier, en votre absence
C’est le cas le plus fréquent chez nos clients non-résidents. Sa qualification exacte (établissement touristique, hébergement chez l’habitant ou autre forme d’hébergement) dépend des textes complémentaires et de la manière dont vous exploitez le bien. Faites-la confirmer auprès du CRI de Marrakech-Safi ou de la délégation du tourisme avant de publier une annonce.
Ce qui reste en attente
En juin 2025, le ministère a annoncé de nouveaux arrêtés complémentaires pour trois segments : les bivouacs, l’hébergement chez l’habitant et l’hébergement alternatif, avec un dispositif incluant les produits proposés sur les plateformes les plus utilisées. Leur objectif : des cahiers des charges, un cadre légal clair pour intégrer les acteurs aujourd’hui en marge du secteur formel, et une offre élargie pour les voyageurs.
À la date de rédaction de ce guide, nous n’avons pas pu confirmer la publication de ces arrêtés au Bulletin officiel. Ce point mérite une vérification avant tout projet.
Les obligations au quotidien
Déclarer vos clients
Le décret n° 2-15-865 du 9 juin 2016 fixe les modalités de télédéclaration des données relatives aux clients des établissements d’hébergement touristique et des autres formes d’hébergement, ainsi que le modèle du bulletin individuel d’hébergement. Un arrêté conjoint de 2017 précise l’inscription au système de télédéclaration.
La taxe de séjour
Une taxe de séjour est perçue au profit des communes sur les nuitées dans les établissements touristiques. Son montant à Marrakech est fixé localement par la commune : renseignez-vous sur le tarif applicable et sur son application à la location de courte durée avant de fixer vos prix.
Déclarer vos revenus
Les revenus tirés de la location sont imposables au Maroc. Le régime applicable dépend de la forme d’exploitation (location nue, meublée, activité commerciale d’hébergement). Faites valider votre situation par un fiscaliste ; notre guide de la fiscalité immobilière au Maroc présente le cadre général.
Les sanctions en cas de non-conformité
Selon le ministère, en cas de non-respect des exigences, l’exploitant reçoit d’abord un avertissement ou un blâme et un délai pour se mettre en conformité ; à défaut, le classement est révisé. L’article 42 de la loi n° 80-14 prévoit qu’un procès-verbal soit dressé et transmis au procureur du Roi, assorti d’une sanction pécuniaire.
Notre méthode pour louer votre riad en règle
- Définir le modèle : location occasionnelle, location régulière de tout le riad, maison d’hôtes avec services.
- Constituer le dossier (identité, photos, autorisation d’habitation ou attestation de sécurité, conformité du bâtiment).
- Mettre en place la déclaration des clients et la collecte de la taxe de séjour.
- Organiser la gestion sur place : accueil, ménage, maintenance, relation voyageurs.
Si vous ne vivez pas à Marrakech, cette dernière étape est souvent la plus exigeante. Notre service de gestion locative s’en charge pour vous.
Avant d’acheter un riad pour la location
Un point que nous rappelons à chaque client : acheter un riad ne vaut pas autorisation de l’exploiter. Si la location est au cœur de votre projet, faites vérifier, avant de signer, que le bien peut répondre aux exigences (sécurité, autorisation d’habitation, nombre de chambres, normes). Pour aller plus loin sur la rentabilité, consultez notre guide louer un riad à Marrakech en courte durée.
Questions fréquentes
Est-il légal de louer son riad sur Airbnb au Maroc ?
Oui, à condition de respecter le cadre de la loi n° 80-14 et de son décret d’application : autorisation selon le type d’hébergement, déclaration des clients, fiscalité. Le régime précis dépend de la forme d’exploitation.
Faut-il une autorisation pour faire de la location courte durée à Marrakech ?
Le décret n° 2-23-441 prévoit une autorisation d’exploitation pour les établissements touristiques et une autorisation de cinq ans renouvelable pour l’hébergement chez l’habitant. Les demandes sont traitées via le CRI.
Qu’est-ce que la loi 80-14 ?
C’est la loi de 2015 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique. Elle encadre l’ouverture, l’exploitation et le classement des hébergements au Maroc.
Faut-il déclarer ses voyageurs ?
Oui : le décret n° 2-15-865 organise la télédéclaration des données des clients des établissements d’hébergement et des autres formes d’hébergement touristique.
Quelles sanctions en cas de location non déclarée ?
La loi n° 80-14 prévoit des sanctions, notamment pécuniaires, en cas d’infraction constatée.
Les règles vont-elles encore changer ?
Probablement : des arrêtés complémentaires pour l’hébergement chez l’habitant et les plateformes ont été annoncés en 2025. Vérifiez la réglementation en vigueur avant de lancer votre activité.
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