Notaire ou adoul au Maroc : lequel choisir ?
« Notaire ou adoul ? » C’est une question que nos clients nous posent souvent, parfois après qu’un vendeur leur a proposé de « passer par les adoul, c’est plus simple ». Les deux professions existent côte à côte au Maroc, toutes deux habilitées à dresser des actes authentiques, mais elles ne fonctionnent pas de la même manière et ne répondent pas toujours aux mêmes situations.
Depuis la réforme de juillet 2026, la question est encore plus importante : pour vendre ou acheter un bien immobilier, signer un compromis ou donner une procuration, l’acte authentique est devenu la seule forme valable. Voici comment fonctionnent les deux professions, ce qui les distingue et comment choisir pour l’achat de votre riad.
En bref : le notaire (loi n° 32-09) et les adoul (loi n° 16-03) dressent tous deux des actes authentiques. Pour un riad titré acheté par un étranger, le notaire est en pratique la solution la plus adaptée : fonds sécurisés à la Caisse de dépôt et de gestion, devoir de conseil, assurance obligatoire, actes possibles en français. Les adoul restent incontournables dans certaines situations, notamment autour des biens non titrés.
Pourquoi la question se pose plus que jamais
La loi n° 41-25, publiée au Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026, a modifié l’article 4 du Code des droits réels : les actes de transfert de propriété immobilière et de droits réels, ainsi que les promesses de vente et les procurations qui s’y rapportent, doivent être établis par acte authentique, sous peine de nullité. La possibilité de recourir à un acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation a été supprimée.
Concrètement, pour sécuriser une transaction immobilière, il faut désormais passer par l’un des professionnels habilités à recevoir des actes authentiques : un notaire ou des adoul. Notre guide du titre foncier au Maroc explique pourquoi cette forme est aussi décisive pour l’inscription de votre droit.
Le notaire : un officier public au cadre très encadré
Son rôle
Régi par la loi n° 32-09 relative à l’organisation de la profession de notaire, le notaire reçoit les actes auxquels la loi impose le caractère authentique, ou auxquels les parties veulent le donner. Il en constate la date, en conserve les minutes et en délivre des copies.
Ses obligations, qui sont autant de garanties pour vous
- Vérifier : le notaire s’assure, sous sa responsabilité, de l’identité et de la qualité des parties, de leur capacité de disposer et de la conformité des documents produits (article 37).
- Conseiller : il doit éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes qu’il reçoit, et leur révéler ce qu’il a appris sur leur objet.
- Protéger les fonds : il lui est interdit de conserver les sommes détenues pour le compte d’autrui ; il doit les déposer à la Caisse de dépôt et de gestion dès leur réception (article 33).
- Être assuré : le notaire doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle, et un Fonds d’assurance des notaires complète ce dispositif.
- Accomplir les formalités fiscales : le Code général des impôts l’oblige à faire figurer dans l’acte les éléments de liquidation des droits, à transmettre l’acte par voie électronique à l’administration et à acquitter les droits d’enregistrement.
La langue de l’acte
Les actes notariés sont rédigés en arabe, sauf si les parties choisissent une autre langue (article 42). Un acte en français est donc possible, ce qui est précieux pour un acquéreur francophone. Si l’une des parties ne comprend pas la langue de l’acte, le notaire doit le mentionner et se faire assister d’un interprète.
Les adoul : une institution ancienne, encadrée par la justice
Leur rôle
Les adoul exercent dans le cadre de la loi n° 16-03 relative au plan des adoul. Ils reçoivent les témoignages et les déclarations des parties et les consignent dans des actes dits adoulaires, qui sont des actes authentiques. Ils interviennent dans de nombreux domaines : statut personnel (mariage, succession), mais aussi transactions immobilières.
Une procédure en plusieurs temps
- L’acte est en principe reçu par deux adoul, simultanément ou, sous conditions, séparément.
- Il est ensuite soumis au juge chargé du notariat, qui le contrôle et l’homologue.
- Sur le plan fiscal, le délai d’enregistrement des actes adoulaires court à compter de la réception de la déclaration des parties, et non de la date de l’acte comme pour les actes notariés.
Le domaine où les adoul restent incontournables
Une grande partie des biens anciens de la médina n’est pas immatriculée et repose sur des actes adoulaires, notamment la moulkia, acte établissant la propriété par témoignages. Pour comprendre ce régime, ses risques et la voie de l’immatriculation, lisez notre article sur la melkia au Maroc.
Notaire ou adoul : le comparatif
- Cadre légal — notaire : loi n° 32-09 ; adoul : loi n° 16-03.
- Nature de l’acte — dans les deux cas, un acte authentique.
- Contrôle — notaire : responsabilité personnelle, contrôle de la profession ; adoul : homologation par le juge chargé du notariat.
- Fonds — notaire : dépôt obligatoire à la CDG ; adoul : faites préciser par écrit les modalités de paiement et de consignation.
- Langue — notaire : arabe, ou autre langue choisie par les parties ; adoul : renseignez-vous sur la langue de l’acte et prévoyez une traduction si nécessaire.
- Situations types — notaire : bien titré, acquéreur étranger, financement bancaire ; adoul : biens non titrés, actes de moulkia, successions selon le statut des parties.
Comment choisir pour l’achat de votre riad ?
Le riad est titré
C’est le cas le plus simple et le plus sûr. Nous recommandons un notaire, de préférence habitué aux acquéreurs étrangers : il vérifie le certificat de propriété, consigne les fonds à la CDG, rédige un acte compréhensible pour vous, prépare l’inscription sur le titre et gère les formalités liées aux paiements en devises. Les banques qui financent un achat travaillent d’ailleurs couramment avec des notaires.
Le riad est sous melkia
Les adoul interviennent souvent pour établir ou compléter les actes de propriété. Mais l’enjeu, pour un acquéreur étranger, est la sécurité : nous conseillons de conditionner l’achat à l’immatriculation du bien, ou au moins de faire auditer l’ensemble des actes par un professionnel indépendant avant de verser quoi que ce soit.
Peut-on choisir son notaire ?
Oui, l’acquéreur choisit librement son notaire, et c’est souvent lui qui a le plus à protéger. Si le vendeur souhaite le sien, les deux notaires peuvent travailler ensemble. Pour le coût, consultez notre article sur les frais de notaire au Maroc, et demandez toujours un décompte prévisionnel écrit.
Nos réflexes de sécurité
- Ne versez jamais de fonds directement au vendeur, quel que soit le professionnel choisi.
- Exigez un certificat de propriété récent pour un bien titré, et un audit complet des actes pour un bien non titré.
- Préparez vos procurations en la forme authentique si vous ne pouvez pas être présent.
- Faites-vous expliquer chaque clause : le devoir de conseil existe, utilisez-le.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien devant des adoul ?
Les adoul dressent des actes authentiques, mais pour un acquéreur étranger achetant un bien titré, le notaire est en pratique la voie la plus adaptée : langue de l’acte, consignation des fonds à la CDG et formalités liées aux paiements en devises.
Quelle est la différence entre un acte notarié et un acte adoulaire ?
Ce sont deux actes authentiques. L’acte notarié est reçu par un notaire, sous sa responsabilité, régi par la loi n° 32-09. L’acte adoulaire est reçu par des adoul, puis homologué par le juge chargé du notariat, selon la loi n° 16-03.
Peut-on encore signer un compromis chez un avocat ?
Non. Depuis la loi n° 41-25 publiée le 16 juillet 2026, la promesse de vente immobilière doit être établie par acte authentique, ce qui exclut l’acte à date certaine rédigé par un avocat.
L’acte notarié peut-il être rédigé en français ?
Oui. La loi n° 32-09 prévoit que les actes sont rédigés en arabe, sauf si les parties optent pour une autre langue.
Où est versé l’argent lors d’une vente chez le notaire ?
Sur le compte du notaire ouvert à la Caisse de dépôt et de gestion : la loi lui interdit de conserver les fonds de ses clients et l’oblige à les y déposer dès leur réception.
Un doute sur le bon interlocuteur ?
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