Taxe d'habitation Maroc : barème, calcul et exonérations
Une fois les clés de votre riad en main, la fiscalité ne s’arrête pas à l’acte de vente. Chaque année, deux taxes locales concernent les propriétaires au Maroc : la taxe d’habitation et la taxe de services communaux. Leur montant reste en général modeste au regard du prix d’un bien, mais leur logique surprend souvent nos clients français, car elle dépend de l’usage que vous faites du bien : résidence principale, résidence secondaire ou location.
Ce guide s’appuie sur la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales, dans sa version modifiée par la loi n° 07-20. Il complète notre guide de la fiscalité immobilière au Maroc, qui présente l’ensemble des impôts d’un bien, de l’achat à la revente.
En bref : la taxe d’habitation frappe le logement que vous occupez vous-même (ou mettez gratuitement à disposition de votre famille proche), avec un barème de 0 à 30 % de la valeur locative et un abattement de 75 % pour la résidence principale. La taxe de services communaux s’ajoute au taux de 10,50 % dans les périmètres urbains comme la médina de Marrakech. Si le bien est loué, c’est la taxe de services communaux, assise sur les loyers, qui prend le relais.
La taxe d’habitation : qui est concerné ?
Les biens imposables
Selon l’article 19 de la loi n° 47-06, la taxe d’habitation porte chaque année sur les immeubles bâtis occupés, en totalité ou en partie, par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire, ou mis gratuitement à la disposition de leur conjoint, de leurs ascendants ou de leurs descendants. Elle inclut le sol et les dépendances immédiates (cour, jardin, passages).
Elle est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier. En cas d’indivision, elle est établie au nom de l’indivision, sauf demande des indivisaires de l’établir séparément pour chaque unité d’habitation utilisée de façon distincte.
Le champ territorial
La taxe s’applique à l’intérieur des périmètres urbains, dans les centres délimités, dans les stations estivales, hivernales et thermales, ainsi que dans les zones couvertes par un plan d’aménagement. Un riad en médina de Marrakech, comme une villa à Guéliz ou à l’Hivernage, entre donc dans son champ.
Les principales exonérations
- Constructions neuves : les constructions nouvelles réalisées au titre de l’habitation principale sont exonérées pendant les cinq années qui suivent leur achèvement.
- Exonérations permanentes : elles visent surtout les biens de l’État, des collectivités, certaines œuvres et institutions, les biens habous publics et les immeubles improductifs de revenus classés ou inscrits comme monuments historiques, dans les conditions prévues par les textes.
Comment se calcule la taxe d’habitation ?
La valeur locative, base de la taxe
La taxe est assise sur la valeur locative du logement, déterminée par comparaison par une commission de recensement, d’après la moyenne des loyers pratiqués pour des habitations similaires dans le même quartier. Elle est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %. Ce n’est donc ni le prix d’achat, ni la valeur vénale qui sert de base, mais un loyer théorique annuel.
L’abattement de 75 % pour la résidence principale
Un abattement de 75 % s’applique à la valeur locative de l’habitation principale du propriétaire ou de l’usufruitier. Il s’étend aussi au logement occupé à titre d’habitation principale par le conjoint, les ascendants ou descendants au premier degré, et au logement que les Marocains résidant à l’étranger conservent au Maroc lorsqu’il est occupé gratuitement par ces proches. Il ne se cumule avec aucune autre réduction.
Le point essentiel pour un acquéreur étranger : si votre riad est une résidence secondaire, il est bien soumis à la taxe d’habitation, mais sans l’abattement de 75 %, qui est réservé à l’habitation principale.
Le barème
L’article 27 fixe les taux par tranches de valeur locative annuelle :
- de 0 à 5 000 DH : exonéré ;
- de 5 001 à 20 000 DH : 10 % ;
- de 20 001 à 40 000 DH : 20 % ;
- au-delà de 40 000 DH : 30 %.
La taxe est établie par voie de rôle : vous recevez un avis d’imposition. Elle n’est pas émise lorsque son montant est inférieur à 200 DH.
La taxe de services communaux
Qui la paie, et sur quelle base ?
La taxe de services communaux (TSC) est due chaque année par le propriétaire ou l’usufruitier pour les immeubles bâtis de toute nature. Sa base dépend de la situation du bien (article 35) :
- pour un bien soumis à la taxe d’habitation ou à la taxe professionnelle, la TSC est assise sur la même valeur locative, y compris lorsque le bien bénéficie d’une exonération de ces taxes ;
- pour un bien qui n’est pas soumis à la taxe d’habitation, elle est assise sur le montant global des loyers lorsqu’il est loué, ou sur sa valeur locative lorsqu’il est mis gratuitement à la disposition de tiers.
Les taux
- 10,50 % pour les biens situés dans les périmètres urbains, les centres délimités et les stations estivales, hivernales et thermales : c’est le cas de la médina et des quartiers centraux de Marrakech ;
- 6,50 % pour les biens situés dans les autres zones couvertes par un plan d’aménagement.
Résidence principale, secondaire ou location : trois cas concrets
Vous vivez dans votre riad à l’année
C’est votre habitation principale : vous payez la taxe d’habitation sur la valeur locative après abattement de 75 %, et la TSC sur la valeur locative. C’est la situation la plus favorable, et celle de nombreux retraités installés à Marrakech. Notre article sur la retraite au Maroc détaille les autres aspects d’une installation.
Vous l’occupez quelques semaines par an
C’est une résidence secondaire : taxe d’habitation sans abattement, et TSC sur la valeur locative. Le montant reste fonction de la valeur locative retenue par la commission de recensement pour votre quartier.
Vous le louez
Un bien loué n’est en principe pas occupé par son propriétaire et sort donc du champ de la taxe d’habitation. En revanche, la TSC reste due et, pour un bien non soumis à la taxe d’habitation, elle est calculée sur le montant global des loyers. Exemple : un riad situé en médina, loué à un locataire pour 180 000 DH de loyers bruts sur l’année, supporterait une TSC de 180 000 × 10,50 %, soit 18 900 DH. Si le riad est exploité comme maison d’hôtes soumise à la taxe professionnelle, la TSC suit alors la valeur locative retenue pour cette taxe.
Cette taxe locale s’ajoute à l’impôt sur le revenu dû sur les loyers : intégrez-la dès le départ dans votre calcul de rendement. Notre guide de l’investissement locatif à Marrakech vous aide à construire un prévisionnel complet.
Vos obligations déclaratives
- Changement de propriétaire : après votre achat, une déclaration de changement de propriété ou d’affectation doit être déposée avant le 31 janvier de l’année qui suit. L’imposition est ensuite établie à votre nom au titre de l’année suivante.
- Fin de travaux : si vous construisez ou agrandissez, la déclaration d’achèvement suit le même délai.
- Vacance : un local vacant au moment du recensement, pour grosses réparations ou parce qu’il est destiné à la vente ou à la location, reste imposé, mais le propriétaire peut obtenir une décharge en justifiant de la vacance dans les conditions prévues par la loi (déménagement complet des meubles, présence des artisans, compteurs déposés, etc.).
Lors d’une rénovation lourde de riad, pensez donc à conserver les preuves du chantier : elles peuvent servir à justifier la vacance.
Nos conseils de propriétaires
- Demandez au vendeur ses derniers avis d’imposition et la preuve de leur paiement avant la signature : vous saurez à quoi vous attendre et vous éviterez de découvrir des arriérés.
- Faites établir votre situation dès la première année : résidence principale ou secondaire, location ou maison d’hôtes, le régime n’est pas le même.
- Indiquez le numéro d’article de TSC : il est demandé dans la déclaration de revenus des propriétaires bailleurs. Gardez-le précieusement.
- Si vous vivez hors du Maroc, désignez une personne de confiance ou un gestionnaire pour réceptionner les avis et éviter les majorations de retard.
Questions fréquentes
Un étranger paie-t-il la taxe d’habitation au Maroc ?
Oui, dans les mêmes conditions qu’un résident marocain : la taxe dépend de l’occupation du logement par son propriétaire, pas de sa nationalité. Pour une résidence secondaire, l’abattement de 75 % ne s’applique pas.
Quelle est la différence entre taxe d’habitation et taxe de services communaux ?
La taxe d’habitation vise le logement occupé par son propriétaire ou sa famille proche. La taxe de services communaux concerne tous les immeubles bâtis, y compris ceux qui sont loués, et finance les services de la commune.
Quel est le taux de la taxe de services communaux à Marrakech ?
Pour un bien situé dans le périmètre urbain, comme la médina, le taux est de 10,50 % de la valeur locative, ou des loyers pour un bien loué non soumis à la taxe d’habitation. Il est de 6,50 % dans les autres zones couvertes par un plan d’aménagement.
Mon riad est en travaux : dois-je payer la taxe d’habitation ?
La taxe est établie même en cas de vacance, mais vous pouvez obtenir une décharge si le local est vacant pour grosses réparations et que vous en apportez la preuve dans les conditions prévues par la loi.
Faut-il déclarer son achat pour la taxe d’habitation ?
Oui. Le nouveau propriétaire doit déposer une déclaration de changement de propriété avant le 31 janvier de l’année qui suit l’achat.
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