Vous visitez un riad qui vous plaît, le prix semble intéressant… puis le vendeur précise : « il est en melkia ». Ce mot inquiète beaucoup d’acquéreurs étrangers, à juste titre, mais il ne doit pas forcément vous faire fuir. Dans la médina de Marrakech, une partie du bâti ancien n’a jamais été immatriculée, et de nombreux riads se transmettent depuis des générations par actes adoulaires.

Ce guide vous explique ce qu’est la melkia au Maroc, en quoi elle diffère d’un titre foncier, quels risques elle comporte et quelles solutions existent pour acheter sereinement.

En bref : la melkia est un acte adoulaire qui prouve la propriété et la possession d’un bien non immatriculé. Elle n’offre pas l’intangibilité d’un titre foncier : des tiers peuvent la contester. La solution la plus sûre est de faire immatriculer le bien, idéalement avant la vente définitive, en conditionnant votre engagement à l’obtention du titre.

Qu’est-ce que la melkia ?

Un acte adoulaire de propriété

La melkia est un acte établi par des adouls, ces officiers publics de tradition notariale musulmane, qui constate la propriété d’un immeuble et la possession qui la fonde, sur la base de témoignages et d’actes antérieurs. Elle concerne les biens qui n’ont pas été placés sous le régime de l’immatriculation foncière.

Un riad en melkia est donc un riad dont la propriété se prouve par une chaîne d’actes (melkia, actes d’achat successifs, actes d’hérédité, partages) et non par une inscription sur un registre foncier.

Pourquoi tant de riads sont en melkia

La médina est un tissu très ancien. Beaucoup de maisons ont été transmises par succession, parfois sur plusieurs générations, sans jamais passer par la conservation foncière. C’est pourquoi la question du statut juridique est l’une des premières que nous posons pour chaque riad. Notre guide acheter un riad dans la médina de Marrakech replace ce point dans l’ensemble du parcours d’achat.

Melkia ou titre foncier : quelle différence ?

• Fondement — Titre foncier : Immatriculation (dahir du 12 août 1913) ; Melkia : Acte adoulaire et possession
• Effet — Titre foncier : Purge les droits antérieurs non mentionnés ; Melkia : Preuve susceptible d’être discutée
• Registre — Titre foncier : Livre foncier de l’ANCFCC ; Melkia : Pas d’inscription au livre foncier
• Contestation par un tiers — Titre foncier : Très encadrée une fois le titre établi ; Melkia : Possible (autre acte, héritier, voisin)
• Revente et financement — Titre foncier : Plus simples ; Melkia : Plus complexes

Le titre foncier résulte d’une procédure d’immatriculation qui, selon le dahir de 1913, annule tous titres et purge tous droits antérieurs non mentionnés. La melkia, elle, reste une preuve qui doit être rapprochée des actes antérieurs, de la possession et des limites décrites. Pour comprendre en détail le fonctionnement du titre, consultez notre guide du titre foncier au Maroc.

Les risques d’un riad en melkia

Une propriété contestable

Un tiers peut se prévaloir d’un autre acte, d’une possession concurrente ou de droits successoraux. En cas de conflit entre deux actes portant sur un bien non immatriculé, le juge compare leur date, leur origine, la continuité de la possession et la force des témoignages.

Des héritiers oubliés

C’est le risque le plus fréquent dans la médina. Si un bien a été transmis par succession, tous les héritiers doivent figurer dans la chaîne d’actes et consentir à la vente. Un héritier absent du dossier peut revendiquer ses droits plus tard.

Des limites imprécises

Les actes anciens décrivent parfois les limites par les voisins, avec des mesures locales peu précises. Dans un riad mitoyen sur trois ou quatre côtés, un écart de surface ou une pièce « chevauchant » la maison voisine n’est pas rare.

Un financement et une revente plus difficiles

Les banques demandent en principe une hypothèque de premier rang inscrite sur le bien ; elle suppose un bien immatriculé. Interrogez votre banque si le bien est en cours d’immatriculation. À la revente, un riad non titré touche aussi un public d’acheteurs plus restreint.

Les solutions pour acheter un riad en melkia

Solution 1 : faire immatriculer avant la vente (recommandée)

Le vendeur dépose une réquisition d’immatriculation et vous signez un compromis conditionné à l’obtention du titre foncier. C’est la solution que nous privilégions : le risque de contestation est purgé avant que vous ne payiez le prix.

Solution 2 : acheter puis immatriculer

Vous achetez sur la base de la melkia, puis vous lancez vous-même l’immatriculation. C’est plus rapide pour conclure, mais vous portez le risque pendant la procédure. À réserver aux dossiers parfaitement documentés, après analyse par un professionnel, avec une négociation de prix qui intègre ce risque et les frais.

Solution 3 : renoncer

Si la chaîne d’actes est incomplète, si des héritiers sont introuvables ou si les limites sont contestées, il est parfois plus sage de passer son tour. Nous le disons franchement à nos clients : un bon riad est d’abord un riad que vous pourrez revendre.

L’immatriculation d’une melkia : comment ça marche

L’ANCFCC décrit les étapes de la procédure dite normale :

1. Repérage préalable au service du cadastre, selon les indications du requérant.
2. Dépôt de la réquisition d’immatriculation, appuyée de tous les actes établissant le droit de propriété, et paiement des droits.
3. Bornage sur place par un ingénieur géomètre topographe, en présence des parties convoquées.
4. Publication et délai d’opposition : un tiers peut s’opposer jusqu’à deux mois après la publication de l’avis de clôture du bornage.
5. Établissement du titre par le conservateur si aucune opposition n’est formée ; sinon, transmission du dossier au tribunal de première instance.

Le délai dépend de la qualité du dossier et s’allonge nettement en cas d’opposition. Les coûts comprennent les droits de conservation foncière liés à l’immatriculation et les honoraires du géomètre, selon le barème de l’ANCFCC.

Qui consulter : notaire, adoul ou avocat ?

Depuis la loi n° 41-25 (Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026), l’article 4 du Code des droits réels exige que les actes de transfert de propriété, les compromis de vente immobiliers et les procurations correspondantes soient établis, sous peine de nullité, par acte authentique (notaire ou adoul).

Pour un bien en melkia, les adouls sont historiquement au cœur des actes ; un notaire peut aussi recevoir l’acte, et un avocat peut conseiller sans pouvoir rédiger l’acte de vente lui-même. Le choix du professionnel est détaillé dans notre article notaire ou adoul au Maroc.

Notre checklist pour un riad melkia

• Obtenir la melkia et toute la chaîne d’actes antérieurs, traduits si nécessaire par un traducteur assermenté.
• Vérifier les actes d’hérédité et l’identité de tous les ayants droit.
• Comparer les limites décrites avec la réalité du bâti, avec l’aide d’un géomètre.
• Vérifier qu’aucune réquisition concurrente n’est en cours sur la parcelle.
• Conditionner le compromis à l’immatriculation, ou à défaut prévoir une clause de garantie solide.
• Intégrer les frais et délais d’immatriculation dans votre budget.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un riad en melkia ?

C’est un riad non immatriculé dont la propriété est prouvée par un acte adoulaire (melkia) et une chaîne d’actes antérieurs, et non par un titre foncier inscrit à l’ANCFCC.

Est-il risqué d’acheter un bien en melkia ?

Le risque est réel : un tiers ou un héritier peut contester la propriété, et le financement comme la revente sont plus complexes. Il se maîtrise en faisant immatriculer le bien avant la vente définitive.

Comment transformer une melkia en titre foncier ?

En déposant une réquisition d’immatriculation auprès de la conservation foncière, suivie d’un bornage, d’une publication et d’un délai d’opposition. Sans opposition, le conservateur établit le titre.

Melkia ou titre foncier : que choisir ?

À prix et qualité équivalents, un bien titré est toujours préférable. Un bien en melkia peut rester intéressant s’il est immatriculé avant la vente ou si son prix intègre le risque et les frais.

Une banque finance-t-elle un riad en melkia ?

C’est difficile, car les banques exigent en principe une hypothèque de premier rang inscrite sur le titre foncier. Renseignez-vous auprès de la banque avant de vous engager.

Faites analyser votre dossier

Vous hésitez devant un riad en melkia ? Avant tout engagement, nous examinons avec vous les documents disponibles et vous orientons vers les professionnels adaptés. Vous saurez rapidement si le dossier se sécurise ou s’il vaut mieux passer votre chemin. Contactez Klair & Arno.