Investir dans un riad à Marrakech: sur plan ou existant, quel modèle choisir?

En bref: Entre un riad déjà exploité et un riad acheté sur plan ou à rénover à Marrakech, aucun modèle ne s’impose dans l’absolu: le choix dépend du budget disponible, du délai accepté avant les premiers revenus, du risque de chantier toléré et du statut de résidence de l’investisseur.

Riad sur plan ou riad existant à Marrakech: deux logiques d’investissement à distinguer

Un riad est une catégorie d’hébergement touristique définie par la loi marocaine n°80-14, en vigueur depuis le 4 août 2015: une maison à architecture et décoration traditionnelles marocaines, offrant l’hébergement et, accessoirement, la restauration et l’animation, exercée à titre commercial.

L’appellation « riad » ou « ryad » est réservée, depuis le 24 décembre 2024, aux établissements respectant la grille de classement en vigueur, dans l’ancienne médina ou hors médina, dans un bâtiment ancien ou reconstruit.

Deux logiques d’acquisition coexistent. Le riad sur plan est acheté avant l’achèvement de sa construction ou de sa rénovation. Le riad existant est déjà bâti, rénové ou en exploitation, visitable avant signature.

Sur les cinq premiers mois de 2026, les établissements d’hébergement touristique classés (EHTC) de Marrakech ont totalisé 6,05 millions de nuitées et un taux d’occupation de 72 %, en hausse de 10 % sur un an, selon des données maroc.ma arrêtées à fin mai 2026.

Les critères communs pour comparer un riad sur plan et un riad existant

Comparer objectivement les deux modèles suppose d’appliquer les mêmes critères à chacun. Sept éléments structurent la décision:

• Le budget d’acquisition et les modalités de paiement.
• Le délai avant la mise en exploitation touristique.
• La conformité réglementaire et le classement touristique.
• La sécurisation foncière du bien.
• Le financement bancaire disponible selon le statut de résidence.
• La fiscalité applicable selon le mode d’exploitation.
• Les éléments utiles pour bâtir un scénario de rentabilité.

Ces critères sont repris à l’identique dans le tableau ci-dessous, puis détaillés section par section.

Riad sur plan et riad existant à Marrakech: le tableau comparatif

Le tableau reprend les critères ci-dessus, en distinguant ce qui est établi par les sources consultées et ce qui reste à vérifier au cas par cas.

L’écart entre les deux modèles est moins réglementaire que temporel: les obligations sont identiques, mais leur calendrier diffère. Un riad existant permet de vérifier immédiatement son état et son statut, quand un riad sur plan reporte cette vérification après achèvement.

Riad sur plan ou riad existant: la comparaison critère par critère

Chaque critère est repris ici avec son mécanisme précis et ce qui varie réellement entre les deux modèles.

Budget d’acquisition et fourchettes de prix constatées

Quel est le prix d’un riad à Marrakech? Les annonces actives consultées dans la médina vont de 1 550 000 à 4 750 000 MAD: un riad à rénover de 110 m² au nord de la médina à 1 550 000 MAD, un riad clé en main de 135 m² au sud de la médina à 3 000 000 MAD, un riad titré à rénover de 196 m² au sol à l’est de la médina à 4 000 000 MAD, et un riad traditionnel de quatre chambres au centre de la médina à 4 750 000 MAD.

Pour un riad sur plan, les sources consultées ne fournissent pas d’équivalent public directement comparable. Le prix d’entrée et la rentabilité propres aux riads vendus sur plan font l’objet d’une analyse dédiée, distincte de la présente comparaison, car le paiement échelonné pendant les travaux obéit à une logique différente d’un bien déjà bâti.

Délais avant mise en exploitation touristique

Un riad existant clé en main peut démarrer son exploitation rapidement, dès son classement vérifié ou obtenu. Un riad sur plan ou à rénover ajoute le temps de construction ou de travaux avant même de pouvoir déposer une demande de classement, ce qui retarde d’autant les premiers revenus.

Conformité réglementaire et classement touristique

L’exploitation d’un riad relève de la loi n°80-14 et de ses textes d’application: décret n°2-22-867, décret n°2-23-441, arrêtés n°835-24, n°985-24 et n°987-24, en vigueur depuis le 25 janvier 2023. Ce cadre fixe les normes de construction, les grilles de classement et les modèles de demandes d’autorisation d’exploitation.

Depuis le 1er mai 2026, le classement des riads de 3 étoiles et plus intègre des « Visites Mystères »: des évaluations anonymes du parcours client, réalisées au classement initial, valable 7 ans, puis à chaque renouvellement, tous les 5 ans.

Pour un riad existant, cette conformité se vérifie dès l’achat. Pour un riad sur plan, la demande de classement n’intervient qu’après achèvement, ce qui reporte la vérification sans jamais en dispenser.

Sécurisation foncière et financement bancaire

Le certificat de propriété, délivré par l’ANCFCC, atteste la situation juridique et matérielle de l’immeuble à la date de la demande. Le certificat spécial d’inscription hypothécaire, délivré par la même agence, atteste l’existence ou l’absence d’une hypothèque inscrite. Ces deux vérifications s’appliquent identiquement au bien existant et au terrain ou projet sur plan.

Sur le terrain, je recommande systématiquement de demander ces deux documents pour le bien précis visé: l’un ne remplace jamais l’autre, et leur absence complique toute revente ultérieure.

Claire Emeriau

L’acquisition immobilière fait partie des formes admises d’investissement étranger au Maroc. Financée en devises, elle ouvre droit à un régime de convertibilité pour le transfert des revenus et du produit de cession. Les non-résidents et les Marocains résidant à l’étranger peuvent en outre obtenir un crédit en dirhams, plafonné à 80 % du prix d’acquisition ou de construction.

Fiscalité et construction d’un scénario de rentabilité

Le régime fiscal dépend du montage retenu, pas du modèle d’acquisition. Une exploitation directe par une personne physique relève de l’IR professionnel. Une exploitation portée par une société est soumise à l’IS, au taux de 20 % en principe, porté à 35 % lorsque le bénéfice net atteint 100 000 000 MAD, selon le Code général des impôts 2026. L’hébergement et la restauration restent soumis à une TVA de 10 % avec droit à déduction.

Pour chiffrer un scénario, un repère existe sur les locations de courte durée à Marrakech: entre juillet 2025 et juillet 2026, AirDNA relève un taux d’occupation annuel de 57 %, un tarif moyen de 115 USD par nuit vendue, un revenu annuel moyen de 22 400 USD, pour 12 523 annonces actives.

Dans les dossiers que nous accompagnons, je vois régulièrement des porteurs de projet reprendre telle quelle cette occupation moyenne, sans la retraiter selon le nombre de chambres ou le niveau de service réellement proposé.

Claire Emeriau

Ce repère couvre les locations courte durée tous types de biens confondus à Marrakech, non le seul segment des riads classés: il ne dispense pas de construire un compte d’exploitation propre au bien étudié, intégrant quartier, nombre de chambres, commissions, masse salariale et entretien.

Avantages et inconvénients de chaque modèle

Aucun des deux modèles ne présente d’avantage absolu: chaque atout cité reste relié au critère correspondant, décrit plus haut.

Riad sur plan: atouts et limites

• Atouts: personnalisation de l’agencement, mise aux normes de classement dès la conception, paiement souvent échelonné pendant les travaux.
• Limites: délai avant les premiers revenus, risque de retard de chantier, absence de repère de prix public directement comparable.

Riad existant: atouts et limites

• Atouts: mise en exploitation potentiellement plus rapide une fois le classement vérifié, historique d’exploitation parfois disponible pour étayer un scénario de rentabilité.
• Limites: prix pouvant intégrer une prime pour un bien déjà rénové, nécessité de vérifier l’état structurel et la conformité réelle du classement.

Quelle option choisir selon votre profil d’investisseur?

Un profil recherchant un revenu rapide et une exposition limitée au risque de chantier s’orientera vers un riad existant, déjà classé ou en cours de classement, sous réserve de vérifier son certificat de propriété et sa situation hypothécaire.

Un profil disposant d’un horizon plus long, souhaitant maîtriser la conception ou le prix d’entrée, se tournera davantage vers un riad sur plan, en tenant compte du délai de construction puis de classement.

Pour un profil non-résident, les deux modèles peuvent mobiliser un crédit en dirhams plafonné à 80 % du prix, et bénéficier d’un régime de convertibilité si l’achat est financé en devises.

Le choix entre exploitation en nom propre et en société conditionne enfin le régime fiscal: IR pour une personne physique exploitante, IS pour une société. Ce statut mérite d’être arbitré avant l’achat, quel que soit le modèle retenu.

Conclusion neutre: sur plan ou existant, une décision qui dépend de vos critères

Aucun des deux modèles ne l’emporte dans l’absolu. Le riad existant réduit l’incertitude sur l’état du bien et le délai de mise en exploitation; le riad sur plan peut offrir davantage de latitude sur la conception et le calendrier de paiement, au prix d’un risque de chantier à assumer.

Ce qui distingue réellement les deux options tient à un ensemble de vérifications propres au bien précis visé: certificat de propriété, situation hypothécaire, statut de classement et régime fiscal du montage envisagé. Un chiffrage détaillé, construit sur ces éléments vérifiés, reste préférable à toute moyenne générale pour trancher entre un bien déjà exploité et un projet à construire ou à rénover.

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