En bref: Un bien immobilier marocain relève de quatre régimes fiscaux distincts selon son moment de vie: l’achat déclenche un droit d’enregistrement, la détention appelle deux taxes locales annuelles, la location soumet les loyers à l’impôt sur le revenu, et la revente taxe le profit réalisé. Ce guide, à jour au 14 août 2026, en détaille les taux, seuils et délais exacts.
Comprendre la fiscalité immobilière au Maroc en 2026
Un bien immobilier marocain traverse quatre moments fiscaux successifs: l’acquisition, la détention annuelle, la mise en location, puis la revente. Chacun de ces moments obéit à un impôt propre, avec son taux, son assiette et son échéance déclarative.
Le Code général des impôts (CGI) 2026, publié par le ministère de l’Économie et des Finances depuis le 29 décembre 2025, constitue la référence retenue pour l’ensemble des règles présentées ici. La loi de finances 2026, publiée au Bulletin officiel le 16 décembre 2025, introduit par ailleurs plusieurs ajustements que nous détaillons au fil des sections.
Il convient de distinguer nettement les impôts proprement dits, versés à l’administration fiscale marocaine (droits d’enregistrement, taxes locales, impôt sur le revenu), des frais annexes qui accompagnent une transaction sans en être une composante fiscale. Les honoraires du notaire et les frais de conservation foncière appartiennent à cette seconde catégorie: ils s’ajoutent au coût global d’une opération, mais ne relèvent pas du système fiscal.
| Moment | Impôt ou taxe concerné | Taux ou seuil | Échéance |
|---|---|---|---|
| Achat | Droit d’enregistrement (local construit) | 4 % | Lors de l’acte |
| Achat | Taux réduit (logement social conventionné, 1ère vente) | 3 % | Lors de l’acte |
| Achat | Supplément si paiement non traçable (mutation > 300 000 DH) | +2 % | Lors de l’acte |
| Achat | Cession de titres de sociétés immobilières non cotées (LF 2026) | 5 % | Lors de l’acte |
| Détention | Taxe d’habitation | 0 % à 30 % selon la valeur locative | Annuelle |
| Détention | Taxe de services communaux | 10,50 % ou 6,50 % selon la zone | Annuelle |
| Location | IR sur revenus fonciers (après abattement de 40 %) | 0 % à 37 % (barème progressif) | Avant le 1er mars |
| Revente | IR sur profit foncier | 20 % du profit, cotisation minimale de 3 % du prix | 30 jours après la cession |
La fiscalité à l’achat: droits d’enregistrement et frais annexes
Avant de détailler chaque taux, rappelons que les frais de conservation foncière et les honoraires notariaux s’ajoutent à ces droits d’enregistrement sans en constituer une composante fiscale: ce sont des frais contractuels, distincts de l’impôt.
Droit d’enregistrement de 4 % sur les locaux construits
L’acquisition d’un local construit destiné à l’habitation, au commerce, à une activité professionnelle ou administrative est soumise à un droit d’enregistrement de 4 %. Ce taux, indiqué dans le guide fiscal 2026 destiné aux Marocains résidant à l’étranger, couvre la majorité des transactions courantes: appartement, villa, local commercial ou bureau professionnel.
Taux réduit de 3 % pour le logement social conventionné
La première vente de logements sociaux ou de logements à faible valeur immobilière bénéficie d’un droit d’enregistrement réduit à 3 %, à condition que le promoteur, personne physique ou morale, ait conclu une convention avec l’État dans les termes prévus par le CGI. Ce régime particulier ne s’applique qu’à la première cession du bien, jamais aux reventes ultérieures.
Le supplément de 2 % en cas de paiement non traçable
Pour les mutations à titre onéreux de plus de 300 000 DH, un droit supplémentaire de 2 % peut s’appliquer si l’acte ne mentionne pas les modalités et références de paiement, ou si le prix n’est pas réglé selon les modalités prévues à l’article 11-II du CGI. Lorsque le règlement est effectué pour partie en espèces et pour partie selon les modalités admises, le supplément ne vise que la fraction payée en espèces.
À noter
Le traitement de la TVA sur une acquisition immobilière ne suit pas un taux unique: il dépend de la nature de l’opération et du statut du vendeur ou du promoteur. Ce point mérite une vérification précise, au cas par cas, avant toute signature.
Nouveauté 2026: 5 % sur les cessions de titres de sociétés immobilières
La loi de finances 2026, publiée au Bulletin officiel le 16 décembre 2025, fixe à 5 % le droit d’enregistrement applicable aux cessions, à titre onéreux ou gratuit, d’actions ou parts de sociétés immobilières transparentes et de sociétés à prépondérance immobilière dont les titres ne sont pas cotés en bourse. Ce taux, distinct des 4 % applicables à l’achat direct d’un local construit, réduit l’intérêt fiscal de structurer une acquisition via des titres de société plutôt que par un achat en nom propre.
À retenir sur l’achat: le taux usuel de 4 % concerne la majorité des acquisitions, un taux réduit de 3 % existe pour le logement social conventionné, un supplément de 2 % sanctionne un paiement non traçable au-delà de 300 000 DH, et depuis 2026 un taux de 5 % vise spécifiquement les cessions de titres de sociétés immobilières non cotées.
Quelles taxes annuelles frappent la détention d’un bien immobilier au Maroc?
Deux taxes locales distinctes s’appliquent chaque année à un bien détenu au Maroc: la taxe d’habitation et la taxe de services communaux. Elles reposent sur une notion commune, la valeur locative, c’est-à-dire le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s’il était donné en location, mais elles obéissent à des règles différentes.
La taxe d’habitation: qui paie et selon quel barème
La taxe d’habitation est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier, c’est-à-dire la personne titulaire du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus sans en détenir la pleine propriété, et à défaut, du possesseur ou de l’occupant. Elle suit un barème par tranche de valeur locative annuelle: 0 % jusqu’à 5 000 DH, 10 % de 5 001 à 20 000 DH avec une déduction de 500 DH, 20 % de 20 001 à 40 000 DH avec une déduction de 2 500 DH, et 30 % au-delà de 40 000 DH avec une déduction de 6 500 DH.
Pour illustrer ce mécanisme de calcul rapide, prenons un exemple: pour une valeur locative annuelle hypothétique de 30 000 DH, le taux applicable est celui de la tranche 20 001 à 40 000 DH, soit 20 %. Le calcul s’effectue ainsi: (30 000 x 20 %) moins 2 500 DH de déduction, soit 3 500 DH d’impôt annuel dans cet exemple.
L’exonération de cinq ans pour une construction neuve
Une construction nouvelle affectée à l’habitation principale est exonérée de taxe d’habitation pendant cinq ans, période calculée à compter de l’année d’achèvement des travaux. Cette exonération temporaire ne concerne toutefois que la taxe d’habitation, pas la taxe de services communaux, comme précisé ci-dessous.
La taxe de services communaux: taux et abattement de 75 %
La taxe de services communaux est établie annuellement au lieu de situation de l’immeuble, notamment sur les immeubles bâtis et constructions. Son taux s’élève à 10,50 % dans les communes urbaines, centres délimités et stations estivales, hivernales ou thermales, et à 6,50 % dans les zones périphériques des communes urbaines. Pour l’habitation principale, un abattement de 75 % de la valeur locative s’applique.
Bon à savoir
La taxe d’habitation et la taxe de services communaux visent le même bien mais suivent des règles distinctes: une construction neuve affectée à l’habitation principale est exonérée de taxe d’habitation pendant cinq ans, mais reste redevable de la taxe de services communaux dès la première année, avec seulement l’abattement de 75 % sur la valeur locative retenue pour cette dernière.
Comment sont imposés les revenus locatifs au Maroc?
Un revenu foncier correspond aux loyers perçus au titre d’un immeuble bâti ou non bâti, dès lors que cette location ne relève pas de la catégorie des revenus professionnels. Ces loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR), après application d’un abattement forfaitaire.
L’abattement de 40 % et le calcul du revenu net imposable
Le revenu net imposable est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le revenu foncier brut. Ce revenu brut intègre non seulement le loyer perçu, mais aussi certaines dépenses normalement à la charge du propriétaire lorsqu’elles sont mises à la charge du locataire, ainsi que les charges supportées par le propriétaire pour le compte de ce dernier: un point qu’il convient de vérifier au regard des clauses précises du bail.
Pour illustrer, prenons un loyer annuel brut hypothétique de 100 000 DH: l’abattement de 40 % ramène la base soumise à l’IR à 60 000 DH dans cet exemple.
Le barème progressif de l’IR applicable aux loyers
Une fois l’abattement appliqué, le revenu net est soumis au barème progressif de l’IR: 0 % jusqu’à 40 000 DH, 10 % de 40 001 à 60 000 DH, 20 % de 60 001 à 80 000 DH, 30 % de 80 001 à 100 000 DH, 34 % de 100 001 à 180 000 DH, et 37 % au-delà.
Déclaration spontanée avant le 1er mars
Le bailleur relevant du recouvrement spontané, c’est-à-dire celui qui calcule et verse lui-même son impôt sans retenue par un tiers, doit souscrire sa déclaration annuelle de revenus fonciers avant le 1er mars de l’année suivant celle de leur perception.
Retenue à la source et option pour le taux libératoire de 20 %
Lorsque le loyer est versé par une personne morale, ou par une personne physique imposée selon le résultat net réel ou simplifié, le débiteur pratique une retenue à la source avant reversement au bailleur. Le CGI permet, sur option électronique, d’appliquer un taux libératoire de 20 % sur le montant brut imposable, dès lors que ce montant atteint au moins 120 000 DH.
Un propriétaire qui loue à une société me demande parfois pourquoi son loyer arrive amputé sans qu’il ait rien signé en ce sens: la retenue à la source est opérée par le débiteur lui-même, avant versement, et l’option pour le taux libératoire ne se déclenche qu’au-dessus du seuil légal.
Claire Emeriau
La revente d’un bien immobilier: calcul et paiement de l’impôt sur le profit foncier
Le profit foncier correspond à la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier: c’est la différence entre ce que le vendeur retire de la vente et ce que le bien lui a coûté à l’origine.
Comment calculer le profit foncier imposable
Le profit net imposable se calcule ainsi: prix de cession diminué des frais de cession, moins le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition. Conserver les justificatifs de ces frais, y compris les travaux réalisés, réduit d’autant la base soumise à l’impôt lors d’une revente future.
Taux de 20 % et cotisation minimale de 3 %
Le profit réalisé est imposé au taux de 20 %. Une cotisation minimale de 3 % du prix de cession reste due même en l’absence de profit, dès lors que la cession est imposable. Pour une habitation principale dont la valeur dépasse 4 000 000 DH, des règles spécifiques s’appliquent à l’exonération: ce point précis mérite d’être confirmé auprès de l’administration avant toute vente.
Le chiffre clé
La cotisation minimale de 3 % du prix de cession s’applique même lorsque l’opération se solde par une perte: elle fonctionne comme un plancher fiscal, indépendant du résultat réel du calcul de profit.
Dans les dossiers de cession que nous suivons, un vendeur découvre parfois tardivement qu’un impôt reste dû malgré une vente sans plus-value réelle: la cotisation minimale de 3 % du prix ne dépend pas du profit, elle se calcule sur le prix lui-même.
Claire Emeriau
Les exonérations à connaître: seuil de 140 000 DH et habitation principale
Deux exonérations principales concernent un particulier. La première s’applique lorsque la valeur totale des cessions d’immeubles réalisées au cours d’une année civile ne dépasse pas 140 000 DH. La seconde vise la cession d’une habitation principale détenue à ce titre depuis au moins cinq ans au jour de la vente, par le propriétaire ou par les membres d’une société immobilière réputée fiscalement transparente. Pour les Marocains résidant à l’étranger, la notion d’habitation principale peut être adaptée à certaines situations familiales particulières, un point à vérifier précisément avant toute cession.
Déclarer et payer dans les 30 jours suivant la cession
La déclaration du profit immobilier doit être effectuée par voie électronique dans les 30 jours suivant la date de cession, avec télépaiement de l’IR correspondant lorsqu’il est dû. Le contribuable peut également demander, par voie électronique, un avis préalable de l’administration sur les éléments de calcul du profit net imposable, l’impôt correspondant ou le droit à exonération. Cette demande doit être déposée dans les 30 jours suivant le compromis de vente.
Cas particuliers et limites à connaître: MRE, sociétés, TVA
Plusieurs situations exigent une analyse complémentaire, non tranchée dans ce guide de portée générale.
- Pour les Marocains résidant à l’étranger, la notion d’habitation principale peut recevoir un traitement adapté selon certaines situations familiales: ce point doit être vérifié précisément avant toute cession.
- Le traitement de la TVA sur une acquisition immobilière dépend de la nature de l’opération et du statut du vendeur ou du promoteur, sans taux unique généralisable: une vérification au cas par cas s’impose.
- La fiscalité de détention ou de location d’un bien via une société (impôt sur les sociétés, société civile immobilière, régime de transparence fiscale) obéit à des règles propres, distinctes de celles présentées ici pour un particulier, et exige une analyse séparée.
- Les règles issues des conventions fiscales internationales, pour un non-résident, varient selon le pays de résidence fiscale et doivent être vérifiées spécifiquement avant toute opération.
Point de vigilance
Ces quatre situations (habitation principale des MRE, TVA à l’achat, détention via société, conventions internationales) ne se règlent pas par un taux général: elles imposent une vérification individuelle auprès d’un professionnel compétent ou de l’administration fiscale.
Conseils pratiques et erreurs à éviter en fiscalité immobilière marocaine
- Vérifier que l’acte mentionne précisément les modalités et références de paiement du prix, pour éviter le supplément de 2 % sur les mutations de plus de 300 000 DH.
- Anticiper la déclaration annuelle des revenus fonciers avant le 1er mars, plutôt que de la traiter dans l’urgence l’année suivante.
- Solliciter l’avis préalable de l’administration avant une vente, dans les 30 jours suivant le compromis, pour sécuriser le calcul du profit foncier.
- Conserver systématiquement les justificatifs des frais d’acquisition et des travaux réalisés: ils viennent réduire le profit imposable lors d’une revente future.
- Ne pas confondre l’exonération de cinq ans de la taxe d’habitation avec la taxe de services communaux, qui n’en bénéficie pas et reste due dès la première année, sous réserve de l’abattement de 75 % pour l’habitation principale.
Retenir un taux isolé n’apporte qu’une vision partielle: c’est la combinaison des quatre régimes, achat, détention, location et revente, qui détermine la charge fiscale réelle d’un bien sur toute sa durée de détention. Les seuils et taux présentés ici reflètent le CGI 2026 et la loi de finances 2026: une vérification directe auprès de l’administration reste recommandée avant toute décision engageante.
FAQ
Quel est le taux d’imposition sur le profit immobilier au Maroc?
Le profit réalisé lors d’une cession immobilière est imposé au taux de 20 %. Une cotisation minimale de 3 % du prix de cession reste due même en l’absence de profit, dès lors que l’opération est imposable.
Quels sont les frais lors d’un achat immobilier au Maroc?
L’acquisition supporte un droit d’enregistrement de 4 % (3 % pour certains logements sociaux conventionnés, +2 % si le paiement n’est pas traçable au-delà de 300 000 DH), auquel s’ajoutent les honoraires notariaux et les frais de conservation foncière, qui ne sont pas des impôts.
Quelle est la fiscalité applicable aux résidences secondaires au Maroc?
Une résidence secondaire est soumise chaque année à la taxe d’habitation (barème de 0 % à 30 % selon la valeur locative) et à la taxe de services communaux (10,50 % ou 6,50 % selon la zone), sans bénéficier de l’abattement de 75 % ni de l’exonération de cinq ans réservés à l’habitation principale.
Quelle est la nouvelle fiscalité sur les revenus locatifs au Maroc en 2026?
Le CGI 2026 confirme le cadre applicable: abattement de 40 % sur le revenu foncier brut, barème progressif de l’IR de 0 % à 37 %, et retenue à la source avec option pour un taux libératoire de 20 % au-delà de 120 000 DH de montant brut imposable.
Les étrangers paient-ils des impôts au Maroc?
Oui: un bien situé au Maroc est soumis aux mêmes droits d’enregistrement, taxes locales et impôts sur le revenu qu’il soit détenu par un résident ou un non-résident. Les règles issues des conventions fiscales internationales doivent toutefois être vérifiées selon le pays de résidence fiscale.
Quels sont les avantages fiscaux au Maroc?
Parmi les allègements existants: le taux réduit de 3 % pour certains logements sociaux conventionnés, l’exonération de cinq ans de taxe d’habitation pour une construction neuve en habitation principale, l’abattement de 75 % sur la taxe de services communaux pour cette même habitation, et l’exonération de profit foncier pour les cessions cumulées sous 140 000 DH par an ou pour l’habitation principale détenue au moins cinq ans.
